万科A(000002):多举措筹资,努力保兑付

2024年10月30日,公司披露2024年三季报:2024年1-9月实现营收2198.9亿元,同比-24.25％;归母净亏损179.4亿元,同比由盈转亏。第三季度实现营收771.2亿元,同比-13.76％;归母净亏损80.9亿元,同比由盈转亏。

   规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9月公司营收下降,归母净利大幅亏损,主因:①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降,房开贡献营收1732.3亿元,同比-29.1％;房开业务税前毛利率8.3％,同比下降10.2pct;②计提资产减值损失20.1亿(去年同期0),信用减值损失54.6亿(去年同期3.6亿);③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少,投资收益0.7亿(去年同期25.2亿);④资产处置形成亏损25.4亿(去年同期0.7亿)。

   一年内仍有偿债压力。截至9月底,公司已偿还197亿元公开债务,年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276亿元,其中一年内到期部分为1166.3亿元,公司合并报表层面的货币资金为797.5亿元,公司短期仍面临偿债压力,需要继续努力保障兑付。

   多措并举全力保兑付,经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款:①1-9月销售额1812亿元,同比-35.4％,回款率超过100％;②持续盘活存量资源,2023年至今累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿;③推进大宗资产交易,1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元,涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目;(4)拓展资产退出渠道,携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金,已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。通过以上措施,第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元,自二季度以来继续保持为正。受政策利好支持,公司积极融资,保障融资渠道顺畅。1-9月公司获得金融机构大力支持,合并报表新增融资与再融资774亿元,新增融资综合成本3.58％,经营性物业贷合计落地262亿,其中合并报表范围内新增187亿。

   投资建议:考虑到未来一段时间内,公司的工作重心在落实"瘦身健体"一揽子方案,存在去库存、减值和资产处置的压力,我们下调公司盈利预测,预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元(原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元)。维持公司"中性"评级。

   风险提示:房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;出现债务违约