万科A(000002):各业务稳步推进,多举措兑付债务

事项:公司公布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9％,归母净利润-98.5亿元,同比下降199.8％,降幅略超出业绩预告区间上限。

   平安观点:多因素致业绩承压,管理层增持彰显信心:2024年上半年公司业绩亏损主要源于:1)开发业务结算规模和毛利率下滑,期内开发业务结算收入1116.8亿元,同比下降34.6％,综合毛利率同比下降10.8个百分点至8.1％,其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8％;2)计提存货跌价准备21亿元(含非并表项目计提1.7亿元),针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元;3)部分非主业财务投资出现亏损,由于公司投资性房地产按照成本法计量,对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法,并计提折旧摊销,导致账面亏损约10亿元;4)部分大宗资产交易和股权交易亏损,期内资产处置损失25.5亿元。截至7月15日,公司骨干管理人员自筹资金20,074万元,共耗资人民币20,008万元(为初始承诺增持金额100.04％),完成公司股份增持计划,共增持公司股票2956.4万股,占公司总股本(包括库存股)0.25％,彰显对行业和公司未来发展长期信心。

   全面聚焦开发、物业、租赁三大主业,提升产品服务竞争力:2024年上半年公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房;实现销售金额1273.3亿元,同比下降37.6％,但仍保持行业第一阵营,实现销售回款近1300亿元,回款率超100％;加速库存去化,年初现房实现销售240亿元,准现房销售320亿元,车(位)商(铺)办(公)销售150亿元,并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略,实现运营提效,累计完成200个蝶城流程改造,覆盖1337个住宅物业项目,占在管项目比例超30％。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升,上半年新获取房源1.5万间,其中80.6％位于一线城市,累计开业数量增加至18.3万间,出租率保持95.2％,GOP利润率接近90％,继续保持行业领先水平。

   推进大宗资产、股权交易,持续转变融资模式,如期兑付公开债务:1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元(含印力资产交易及REIT发行)。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展,其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行,保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中,建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募,设立消费Pre-REIT基金。上半年公司积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,合计新增融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66％。经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;"白名单"项目申报175个;银团贷款有序推进,5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款;此外,6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付,年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付;合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。

   投资建议:考虑公司结算规模、盈利能力承压,减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动,下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元(原为1.06元)、0.10元(原为0.98元)、0.14元(原为1.01元),当前股价对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务,总负债规模降低,坚定围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,全面化解潜在风险,各项业务稳步推进,仍具备持续发展潜力,前期股价调整一定程度反映悲观预期,当前净资产对应PB0.32倍,明显低于可比公司均值(0.53倍),同时公司骨干管理人员增持彰显发展信心,维持"推荐"评级。

   风险提示:1)资金压力进一步加剧、流动性承压风险;2)结算规模收窄、盈利能力进一步下探、持续减值等风险;3)楼市修复不及预期风险:若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期,将对公司发展产生负面影响;4)核心城市地块获取概率降低、持续发展受阻风险:房企拿地策略趋同之下,核心城市核心地块竞争激烈,获地难度提升或导致公司优质土储获取不足、持续开工销售受损风险;5)经营服务业务发展不及预期风险。