陆家嘴(600663):核心区位,优质资产-投资价值分析报告

陆家嘴优质物业运营商。公司是上海陆家嘴区域主要核心资产的运营商之一。经过三十年的发展,公司正式构建"开发+运营+金融"的业务格局。公司开发板块涉及不动产的开发、销售及运营管理服务,金融服务板块则包括信托、证券、保险业务。上海浦东新区国资委持股比例为56.4％。

   优质物业构筑核心价值。公司持有出租的优质物业面积约290万平米,主要位于上海陆家嘴区域,如果考虑到目前公司在建面积的竣工交付,公司未来在管面积有望超过400万平米。2021年,房地产租赁实现营收34.5亿元,同比增长9.9％,毛利26.2亿元,同比增长12.3％。2022年上半年,公司租赁业务实现营收17.3亿元,同比增长4.2％,毛利润13.3亿元,同比增长11.8％。由于公司运营经验丰富,能力较强,公司位于上海的甲级写字楼出租率和租金均开始企稳。

   融资渠道通畅。截至2022上半年,公司有息负债规模达到571亿元,占当期公司总资产的47.7％,较2021年末增长5.8个百分点。2022年,截至三季度末,公司累计发行债券38亿元,平均融资成本下降48BPs至3.20％。公司国企的股东背景和优质物业组合的持有规模,使得公司保持较为通畅的融资渠道。

   现金分派率高,积极回报股东。公司每三年会审阅股东回报规划,根据2020-2022年股东回报规划,公司三年内以现金方式分配的利润不少于年均可分配利润的50％。我们认为,公司房地产出租业务的特性决定了稳定的收入和现金流,有望持续保持高比例的现金分派比例

   风险因素:苏州项目销售结算不及预期的风险;金融业务增速下降的风险;房地产行业销售持续下行,影响公司房地产板块运营的风险;局部疫情反复对投资性房地产出租的影响;宏观经济增速放缓,公司租赁业务受影响的风险。

   盈利预测、估值与评级:公司是上海浦东新区国资委旗下"开发+运营+金融"平台,持有陆家嘴等核心区域优质物业,具备丰富运营经验,业务模式稳定。后续在途项目竣工有望推动管理规模持续增长。考虑到金融和地产开发业务波动、散点疫情反复带来减租,我们预计公司2022/23/24年EPS为0.81/0.82/0.94元。参考可比公司(中国国贸、金融街、恒隆地产)2022年11.7倍的平均PE,考虑到公司管理规模增长的高确定性,我们给予公司2022年14倍的PE估值,对应目标价11.3元,首次覆盖,给予"买入"评级。