陆家嘴(600663):一季度租赁收入承压,建议关注后续疫情影响-一季点评

2022年一季度业绩略低于我们预期陆家嘴公布2022年一季度业绩:营业收入27亿元,同比下降8％;归母净利润7亿元,同比下降26％,略低于我们预期。

   期间费用和信用减值损失拖累业绩。1Q22公司税后毛利率为59％,较上年同期基本持平(2021全年为56％);三项费用率同比提升5.1个百分点至16.5％(2021全年为11.9％);期间公司计提信用减值损失1,075万元(上年同期转回794万元),最终归母净利润同比跌近三成。

   一季度办公物业经营基本平稳。1Q22末,公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别为85％/75％,分别较2021年末保持平稳/下降6个百分点,期间平均租金分别为8.09/3.45元/平方米/天,较2021全年基本持平。期末公司位于上海的高品质研发楼出租率为87％,期间平均租金为6.26元/平方米/天,均较2021年水平维持平稳。

   发展趋势住宅销售业务承压,关注新盘入市节奏。1Q22公司实现住宅物业销售签约面积0.41万平方米,同比下降83％;合同销售金额1.54亿元,同比下降93％。截至1Q22末,公司在售的住宅项目主要为天津海上花苑二期、苏州锦绣澜山锦园及部分项目尾盘,当前在售面积整体去化率约45％。往前看,我们认为需要关注公司位于上海前滩54号住宅的入市销售节奏。

   关注疫情对持有型业务的影响。1Q22公司主要在营物业(甲级写字楼、高品质研发楼、商业物业和酒店物业)共实现房地产租赁现金流入9.56亿元,同比减少0.6％;权益租赁现金流入7.87亿元,同比减少3.6％。考虑到公司的持有型物业主要集中在上海区域,我们预计近期上海疫情可能会对公司租赁收入产生影响,全年租赁收入或同比下跌5-10％左右。

   盈利预测与估值维持2022年和2023年盈利预测不变。当前A股股价对应2022/2023年9.8/9.6倍市盈率。当前B股股价对应2022/2023年5.8/5.6倍市盈率。A股维持中性评级,考虑到疫情对市场风险偏好的影响,下调目标价13％至10.96元,对应10.5/10.2倍2022/2023年市盈率,较当前股价有7％的上行空间。B股维持中性评级和0.88美元目标价,对应5.6/5.4倍2022/2023年市盈率,较当前股价有3％的下行空间。

   风险疫情持续时间超出预期;金融业务板块发展低于预期。