万林物流:北京国府嘉盈会计师事务所(特殊普通合伙)关于公司工作函的专项说明

关于江苏万林现代物流股份有限公司
工作函
专项说明
国府专审字（2025）第 01010039 号
北京国府嘉盈会计师事务所（特殊普通合伙）
二〇二五年七月十日

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专项说明 1-19
北京国府嘉盈会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市朝阳区霄云里南街 9 号院 5 号楼
华瑞大厦九层 邮编 100016
电话 +86 10 64790905
关于江苏万林现代物流股份有限公司
监管工作函专项说明
上海证券交易所：
由江苏万林现代物流股份有限公司（以下简称万林物流或公司）转来的《关于江苏万林现代物流股份有限公司 2024 年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2025】0761 号）（以下简称“工作函”） 奉悉。我们已对工作函中需要我们说明的财务事项进行了审慎核查，现汇报说明如下。
一、关于固定资产。
年报显示，公司2024年末固定资产7.85亿元，占公司总资产比例为56.68%，公司于2023年计提固定资产减值损失0.13亿元，主要系子公司连云港万林物流有限公司（以下简称连云港万林）的资产存在减值，本年度连云港万林亏损254.57万元，但公司未计提固定资产减值损失。2024年度公司开展业务量减少，其中装卸业务实现营业收入2.52亿元，同比下降9.50%，毛利率减少2.08个百分点；2025年一季度公司营业收入同比减少9.63%，净利润同比减少50.32%。
请公司：（1）补充披露2023年公司计提固定资产减值损失的具体情形和测算过程，包括但不限于估值方法、关键假设、主要参数等，说明固定资产减值损失的确认依据，相关固定资产是否存在进一步减值的情形；（2）补充披露公司固定资产的主要构成及使用情况，结合公司业绩持续下滑等，说明固定资产是否存在减值迹象，减值准备计提是否充分。
公司回复：
（1）补充披露2023年公司计提固定资产减值损失的具体情形和测算过程，包括但不限于估值方法、关键假设、主要参数等，说明固定资产减值损失的确认依据，相关固定资产是否存在进一步减值的情形。
公司2023年底对连云港万林固定资产进行了减值测试，具体情况如下（单位：万元，本回复以下所有表内金额，若未特别说明单位都为万元）：

项目 原值 累计折旧 净额 减值准备 净值
房屋建筑物 5,093.78 1,323.66 3,770.11 1,294.47 2,475.64
受整体经济环境及所在园区景气度降低的影响，连云港万林资产出租情况不及预期，部分租
户退租，导致租赁收入减少，近三年经营数据如下：
年度 主营业务收入 主营业务利润 净利润（减值测试前） 净利润
2022年度 41.20 -141.26 -697.30 -697.30
2023年度 21.03 -3.45 -289.13 -1,583.60
2024年度 47.69 2.77 -254.57 -254.57
在2023年底及2024年初，多个经营主体向公司表达了购买公司连云港资产的意向，经公司综
合评估后确定连云港众腾归谷科技产业有限公司（以下简称连云港众腾）为合格意向购买方。在
评估合格购买方过程中，潜在购买方对连云港万林所属固定资产-房屋建筑物的报价和公司账面价
值存在差异，结合2023年度经营数据，公司认为连云港万林固定资产存在减值迹象。公司对固定
资产市场价值进行了测算验证如下：
具体测算过程：
针对连云港万林各项房屋建筑物进行逐一估值测算，通过广联达、江苏工程造价信息网等公
开途径查询与相关待估房屋用途、所处位置、面积相同或相近的案例进行比较，并针对房屋结构、
基础、屋面、层数、层高、楼地面、门窗、内外墙、安装等等因素进行逐项对比修正，考虑房屋
已使用年份的成新修正，计算得到待估房屋估值。测算结果如下：
账面成本
建成 建筑面积体
建筑物名称 原值单价 估值方法 估值（元） 备注
年月 积(m2 或 m3) 2
(元/m )
3#厂房-跃湖路 88 号 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 示例一
5#厂房-跃湖路 88 号 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 与示例一完全相同
6#厂房-跃湖路 88 号 6 栋 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 与示例一完全相同
道路硬化及抛填 2012 年 01 月 53,000.00 208.06 类比法 6,990,900.00 示例二
其他自建建筑及附属设施 2012 年 01 月 类比法 4,000,300.00 参考上述示例测算
合计 24,756,400.00
示例一：
待估房屋：3#厂房-跃湖路88号。
第一步，比较案例选取：
连云港某地XX原料药车间U-2，资料来源为江苏工程造价信息网，所处地为连云港，用途为工
业厂房，面积为5794平方米，单方建安造价为1287.97元/平方米。

第二步，详细计算过程：
参考比较案例修正关键因素/项目影响系数
序号 修正项目 XX 原料药车间 U-2 3#厂房-跃湖路 88 号 修正系数
1 建筑面积（m2） 5,794.00 5,926.47
2 结构 框架 钢结构 0
3 基础 独基、地梁 钢架基础 -2
4 屋面 40 厚 C20 细石砼 40 厚 C20 细石砼 0
5 层数 2 2 0
6 层高 7.5 7 0
7 楼地面 混凝土防潮地面 水泥地面 0
8 门窗 铝合金开窗、推拉窗 铝合金窗，防盗门 0
9 内墙 20 厚混合砂浆抹灰 内粉混合砂浆 -2
10 外墙 20 厚混合砂浆抹灰 外粉混合砂浆 -2
配电箱、镀锌钢管、PVC 管、灯具、电线 普通照明、给排水、电气、通
11 安装 -2
电缆、开关插座等 风、消防
12 小计 1,287.97 元 1,185.00 元 -8
13 建造时间 2021 年 10 月 2012 年 1 月
14 造价指数调整 0.9988
15 修正后单价