津投城开:天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、支付现金购买资产经济行为涉及的天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行
股份、支付现金购买资产经济行为涉及的天津津能股份有限
公司股东全部权益
资产评估报告
沃克森评报字(2025)第0964号
（共十册 第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二五年六月三日

天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
目 录

资产评估报告·声明...... 1
资产评估报告·摘要...... 3
资产评估报告·正文...... 21
一、委托人、被评估单位及委托合同约定的其他资产评估报告使用人......21
二、评估目的......46
三、评估对象和评估范围......46
四、价值类型......49
五、评估基准日......49
六、评估依据......49
七、评估方法......53
八、评估程序实施过程和情况......69
九、评估假设......71
十、评估结论......73
十一、特别事项说明......76
十二、资产评估报告使用限制说明......93
十三、资产评估报告日......93
资产评估报告·附件...... 95
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地址：北京市海淀区国际传播科技文化园 8 号楼 3 层（100044）

天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
资产评估报告·声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
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天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换
及发行股份、支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益
资产评估报告·摘要
沃克森评报字(2025)第 0964 号
天津津投城市开发股份有限公司、天津能源投资集团有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、支付现金购买资产经济行为涉及的天津津能股份有限公司股东
全部权益在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估
结果摘要报告如下：
一、 评估目的
天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、支付现金购买资产经济行为，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及天津津能股份有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经《天津能源投资集团有限公司 2024 年第 13 次董事会决议》
及《天津津投城市开发股份有限公司十一届二十四次临时董事会会议决议》董事会通过。
二、 评估对象与评估范围
本资产评估报告评估对象为天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、支付现金购买资产涉及的天津津能股份有限公司股东全部权益；评估范围为经济行为之目的所涉及的天津津能股份有限公司于评估基准日拥
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天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
有的所有资产和相关负债。
天津津能股份有限公司评估基准日财务报表经过天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具天职业字[2025]21111 号审计报告。
三、 价值类型
市场价值。
四、 评估基准日
2024 年 12 月 31 日。
五、 评估方法
资产基础法、收益法。
六、 评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2024 年 12 月 31 日，天津津能股份有限公司纳入评估范围
内的所有者权益账面价值为 287,817.28 万元，本次评估以资产基础法评估结果作为最终评估结论：在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估值为465,918.90 万元，增值额为 178,101.62 万元，增值率为 61.88%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2024 年 12 月 31 日起至 2025 年
12 月 30 日止。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。
七、 特别事项说明
（一）关于天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、支付现金购买资产经济行为涉及的天津津能股份有限公司股东全部权益价值的评估范围及方法
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天津津投城市开发股份有限公司拟开展重大资产置换及发行股份、
支付现金购买资产经济行为涉及的
天津津能股份有限公司股东全部权益资产评估报告
截至 2024 年 12 月 31 日，纳入本次资产置换范围的母公司及各级子公司为
10 家，评估方法选择如下：
序号 企业名称 级次 评估处理方法
1 天津津能股份有限公司 一级 资产基础法、收益法
2 天津市城安热电有限公司 二级 资产基础法、收益法
3 天津市津能滨海热电有限公司