山子高科:坤元评报〔2025〕109号资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
山子高科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江山子智慧服务有限责任
公司股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2025〕109 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
2025 年 4 月 2 日

目 录

声 明...... 1
资产评估报告·摘要...... 2
资产评估报告·正文...... 4
一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ...... 4
二、 评估目的 ...... 7
三、 评估对象和评估范围 ...... 7
四、 价值类型及其定义 ...... 8
五、 评估基准日 ...... 9
六、 评估依据 ...... 9
七、 评估方法 ...... 10
八、 评估程序实施过程和情况 ...... 12
九、 评估假设 ...... 13
十、 评估结论 ...... 14
十一、 特别事项说明 ...... 14
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...... 17
十三、资产评估报告日 ...... 17
资产评估报告·备查文件

一、被评估单位基准日财务报表......18
二、委托人和被评估单位营业执照......20
三、委托人和被评估单位的承诺函......22
四、签名资产评估师承诺函......24
五、资产评估机构营业执照......25
六、资产评估机构备案公告......26
七、证监会 2020 年 11 月 4 日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》......27
八、签名资产评估师执业会员证书......28
评估结果汇总表及明细表......30
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
1 坤元资产评估有限公司
山子高科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江山子智慧服务有限责任
公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2025〕109 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为山子高科技股份有限公司(以下简称山子高科公司)，被评估单位为浙江山子智慧服务有限责任公司(以下简称山子智慧公司)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
山子高科公司拟转让山子智慧公司股权，为此需要对山子智慧公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供山子智慧公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的山子智慧公司的股东全部权益。
评估范围为山子智慧公司申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2024 年 12 月 31 日全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及流
动负债。按照山子智慧公司提供的经审计的 2024 年 12 月 31 日的财务报表（母公司
财务报表口径）反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 224,625,241.36元、6,357,203.59 元和 218,268,037.77 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2024 年 12 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。其中对实际经营性资产山子智慧公司全资子公司宁波银亿物业管理有限公司分别采用资产基础法和收益法进行评估。
七、评估结论
在本报告揭示的假设条件下，评估对象在评估基准日的评估结论为433,893,496.57 元（人民币肆亿叁仟叁佰捌拾玖万叁仟肆佰玖拾陆元伍角柒分），与账面价值 218,268,037.77 元相比，评估增值 215,625,458.80 元，增值率为98.79%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对山子高科公司拟转让山子智慧公司股权之经济行为有效。本评
估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2024 年 12 月 31 日起至 2025 年 12
月 30 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。

山子高科技股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江山子智慧服务有限责任
公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
坤元评报〔2025〕109 号
山子高科技股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法（其中对实际经营性资产山子智慧公司全资子公司宁波银亿物业管理有限公司分别采用资产基础法和收益法进行评估），按照必要的评估程序，对贵公司拟进行股权转让涉及的浙江山
子智慧服务有限责任公司股东全部权益在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为山子高科技股份有限公司，被评估单位为浙江山子智慧服务有限责任公司。
(一) 委托人概况
1. 名称：山子高科技股份有限公司(以下简称山子高科公司)
2. 住所：甘肃省兰州市城关区高新技术开发区张苏滩 573 号八楼
3. 法定代表人：叶骥
4. 注册资本：玖拾玖亿玖仟柒佰肆拾柒万零捌佰捌拾捌元整
5. 类型：股份有限公司(上市)
6. 统一社会信用代码：91620000710207508J
7. 登记机关：甘肃省市场监督管理局
8. 经营范围：许可项目：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；道路机动车辆
4 坤元资产评估有限公司
生产。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；建筑材料销售；住房租赁；园林绿化工程施工；规划设计管理；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；以自有资金从事投资活动；汽车零部件研发；工程和技术研究和试验发展；新能源汽车生产测试设备销售；汽车零部件及配件制造；汽车零配件零售；汽车零配件批发；新能源原动设备制造；新能源原动设备销售；汽车装饰用品制造；汽车装饰用品销售；电车制造；新能源汽车整车销售；智能车载设备制造；智能车载设备销售；半导体器件专用设备制造；半导体器件专用设备销售；智能无人飞行器制造；智能无人飞行器销售；智能机器人的研发；人工智能硬件销售；智能机器人销售；电力电子元器件制造；电力电子元器件销售；电子专用设备制造；导航终端制造；集成电路芯片及产品制造；集成电路芯片及产品销售；货币专用设备制造；集成电路制造；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：深圳山子智慧服务有限责任公司(2025 年 3 月公司名称变更为浙江山
子智慧服务有限责任公司，以下简称山子智慧公司)
2. 住所：深圳市福田区福田街道福安社区金田路 3037 号金中环国际商务大厦
3206B
3. 法定代表人：虞舒心
5. 类型：有限责任公司（法人独资）
6. 统一社会信用代码：91440300311797168P
7. 登记机关：深圳市市场监督管理局
上述 2-6 项内容摘自山子智慧公司截至评估基准日的营业执照。根据 2025 年 3
月的工商登记资料，公司名称变更为浙江山子智慧服务有限责任公司，住所更为浙
江省杭州市余杭区五常街道爱橙街 1 号 10 幢 3 单元 6 层 605-1-3 室。
二) 企业历史沿革
山子智慧公司成立于 2014 年 7 月 18 日，曾用名先后为深圳银亿投资有限公司
和深圳山子智慧服务有限责任公司，初始注册资本为 5,000 万元人民币，由宁波银