迪森股份:关于重新签署物业租赁合同暨关联交易的公告

证券代码：300335 证券简称：迪森股份 公告编号：2024-036
广州迪森热能技术股份有限公司
关于重新签署物业租赁合同暨关联交易的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
广州迪森热能技术股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 10 月 28
日召开第八届董事会第二十次会议、第八届监事会第十六次会议，审议通过了《关于重新签署物业租赁合同暨关联交易的议案》，具体情况公告如下：
一、本次关联交易概述
1、签署原物业租赁合同情况概述
（1）公司与参股公司大湾国创（广州）投资发展有限公司（以下简称“大湾国创”）于 2019 年 1 月签订《物业租赁合同》（以下简称“原合同”），公司向大湾国创出租位于广州市经济技术开发区东区东众路 42 号现有物业，物业范围包括全部办公楼、厂房、公共广场、车库车位、广告位等，租赁物业总面积
为 9,039 平方米，租赁期限为 2019 年 1 月 1 日至 2038 年 12 月 31 日止。
（2）2020 年 11 月 02 日，公司召开第七届董事会第十三次会议，2020 年
11 月 18 日召开 2020 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于签署物业租赁
合同的议案》，同意公司与大湾国创签署《物业租赁合同》，将位于广州市经济技术开发区东众路 42 号的广州迪森热能技术股份有限公司孵化园（以下简称“迪森孵化园”）二期物业 5 栋厂房（含该地块上建筑物及停车位）出租给大湾国创。
双方于 2020 年 11 月 18 日签署了《物业租赁合同》（以下简称“原合同”）。
具体内容详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的《关于签署物业租赁合同的公告》。
（3）2022 年 7 月 29 日，公司与大湾国创签署了《物业租赁合同补充协议》
（以下简称“原合同”），双方就交付日期、起租日、车位数量及递增比例进行了确定，具体内容详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的《关于签
署物业租赁合同进展暨签署补充协议的公告》。
（4）2022 年 11 月 25 日，公司与大湾国创签订了《工程验收交接记录》，
经联合验收，确认工程各项使用功能满足使用要求。二期物业合同及补充协议所约定的租赁房屋及配套设施已移交。迪森孵化园二期项目整体交付工作基本完成。具体内容详见公司在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的《关于签署物业租赁合同的进展公告》。
（5）2023 年 11 月 10 日，公司召开第八届董事会第十五次会议、第八届监
事会第十一次会议，审议通过了《关于签署物业租赁合同补充协议暨关联交易的议案》。由于广州市黄埔区厂房物业租赁市场环境变化，需求下滑、竞争激烈导致周边厂房租金价格明显下降，为夯实公司与大湾国创（广州）投资发展有限公司合作基础，提升园区短期议价能力，经双方友好协商，双方签署了《物业租赁合同补充协议》（以下简称“原合同”）。就三年减免期事项做出了新的约定，涉及的三年租金减免金额预估为 2,080 万元，具体以实际发生金额为准。具体内容详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的《关于签署物业租赁合同补充协议暨关联交易的公告》。
2、本次签署新物业租赁合同暨关联交易概述
鉴于租赁市场环境的不断变化，公司结合当前租赁市场的供需状况、租金水平、租户偏好以及未来可能的变化趋势，为确保已投入资源的利用率和房屋出租的长期稳定性，公司与大湾国创经协商一致，拟签署《物业租赁补充协议》：原
合同项下的租赁期限终止日期从“2038 年 12 月 31 日”变更为“2024 年 11 月
14 日”或“公司股东会审议通过关于签署本补充协议相关议案之日”，以孰晚者为准，原合同将按在该日期后自动终止方式处理。同时公司拟与大湾国创重新签署《大湾区国际人才创业园整租合同》（以下简称“新合同”），租赁期限自
2024 年 11 月 15 日至 2044 年 6 月 30 日止（含免租期）【若新合同生效之日晚
于 2024 年 11 月 15 日的，则租赁期限起始日期亦应相应调整，但合同的终止日
期仍应保持不变（即 2044 年 6 月 30 日）】，预计合同金额约 7.40 亿元（具体
以签订合同为准）。
截至公告日，因公司监事张志杰先生在过去十二个月内曾任大湾国创董事，根据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》规定，公司与大湾国创构成关联关
系，本次交易构成关联交易。
2024 年 10 月 25 日，公司独立董事召开 2024 年第一次独立董事专门会议，
审议通过了《关于重新签署物业租赁合同暨关联交易的议案》，经全体独立董事
同意将该议案提交公司董事会审议。2024 年 10 月 28 日，公司召开第八届董事
会第二十次会议、第八届监事会第十六次会议，审议通过了《关于重新签署物业租赁合同暨关联交易的议案》，监事会审议该事项时，关联监事张志杰先生对此项议案回避表决。
根据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》等相关法规及《公司章程》《关联交易决策制度》的相关规定，本次关联交易事项尚需获得股东大会的批准，与该关联交易有利害关系的关联人将回避表决，同时公司董事会提请股东大会授权管理层签署相关协议。
本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不构成重组上市，无需经过有关部门批准。
二、关联方介绍和关联关系
1、关联方基本情况
公司名称：大湾国创（广州）投资发展有限公司
统一社会信息代码：91440101MA5CKG931K
住所：广州市经济技术开发区东区东众路 42 号
法定代表人：雷静
注册资本：3,000.00 万元人民币
成立日期：2018 年 12 月 14 日
营业期限至：2018 年 12 月 14 日至无固定期限
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；科技中介服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；软件开发；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；创业投资（限投资未上市企业）；以自有资金从事投资活动；企业管理；企业管理咨询；社会经济咨询服务；停车场服务；餐饮管理；租赁服务（不含许可类租赁服务）；物业管理；市场主体登记注册代理；财务咨询；会议及展览服务；项目策划与公关服务；非居住房地产租赁；税
务服务；互联网销售（除销售需要许可的商品）；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）；销售代理；采购代理服务；国内贸易代理；电子产品销售；机械设备销售；办公设备销售；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械销售；化妆品零售；日用家电零售；金属材料销售；增材制造装备销售；3D 打印基础材料销售；有色金属合金销售；锻件及粉末冶金制品销售。
股权结构：广州开发区才汇创业服务有限公司持有其 60%股权，公司持有其40%股权。实际控制人为广州开发区管委会。
主要财务数据：
截至 2023 年 12 月 31 日（经审计），大湾国创资产总额 47,849.62 万元，所
有者权益 5,775.48 万元；2023 年度营业收入 3,466.27 万元，净利润 545.78 万元。
截至 2024 年 9 月 30 日（未经审计），大湾国创资产总额 49,089.14 万元，
所有者权益 6,411.80 万元；2024 年 1-9 月营业收入 2,630.09 万元，净利润 636.32
万元。
2、与上市公司的关联关系
公司监事张志杰先生在过去十二个月内曾任大湾国创董事，根据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》规定，公司与大湾国创构成关联关系，本次交易构成关联交易。
3、履约能力分析
大湾国创为依法存续且经营正常的公司，财务状况和资信良好，不是失信被执行人，具备良好的履约能力。
三、关联交易标的基本情况
房产位置：广州市黄埔区云埔街道东众路 42 号的大湾区国际人才创业园，“粤（2023）广州市不动产权第 06001452 号”不动产权证书项下的一期、二期物业；
房产所有权人：广州迪森热能技术股份有限公司；
出租标的及附属设施：租赁费用计算面积合计为 92,783.17 平方米及实际交付的计租地下车位数量共 592 个；
截至本公告披露日，公司为获得银行授信将本次租赁标的进行了抵押，不存在质押或者第三人权利的情况，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施
的情况。
四、关联交易的定价政策及定价依据
为确定本次租赁的公司位于广州市黄埔区云埔街道东众路 42 号房地产年租金市场价值，公司聘请具有证券服务业资格的银信资产评估有限公司进行评估，为本次交易定价提供参考依据。
根据银信资产评估有限公司出具的《公司拟了解自有房地产租金市场价值评估项目资产评估报告》（银信评报字（2024）第 N00045 号）（以下简称“《评估报告》”）。本次评估采用市场法进行，评估基本情况如下：
1、评估对象：公司位于广州市开发区东众路 42 号房地产年租金市场价值。
2、评估范围：公司拥有位于广州市开发区东众路 42 号一期房地产出租面积为 9,089.77 平方米和二期房地产出租面积为 83,693.40 平方米及一期、二期共用的 592 个二期的地下停车位。
3、价值类型：市场价值。
4、评估基准日：2024 年 8 月 31 日。
5、评估方法：经评估人员清查，委估对象房地产按工业用途进行出租；因成本法、收益法倒算租金适用同类型物业市场租赁不活跃的情况下进行估算租金；根据评估人员现场勘查和了解，委评的房地产位置交通便利，同类型的工业房地产租赁市场活跃，交易量大，合适的交易案例容易取得，评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地勘察后，根据评估对象的特点及自身实际情况，本次房地产租金评估采用市场法进行。
市场法是根据替代原则，将评估对象所在区域内近期已经发生的交易案例中，选择若干比较案例，进行交易情况、交易日期、区域因素、实物因素等修正，从而求得评估对象的比准价格。
市场法方法基本公式如下：
房地产年租金市场价格=单位交易租金价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×实物因素修正系数×出租面积×360 天
6、评估结论：在评估基准日 2024 年 8 月 31 日，列入评估范围的房地产合
计年租金为 2,895.47 万元，评估结论包含增值税价、配套停车位使用价值。
本次租赁价格参考评估价，再经双方友好协商确定，交易遵循公平、合理、
公允的原则，不存在损害公司和全体股东利益的情形。
五、 拟签订新合同的主要内容
1、合同主体
甲方：广州迪森热能技术股份有限公司（出租方）
乙方：大湾国创（广州）投资发展有限公司（承租方）
2、房屋概况
（1）房屋位置：广州市黄埔区云埔街道东众路 42 号的大湾区国际人才创业园，“粤（2023）广州市不动产权第 06001452 号”不动产权证书项下的一期、二期物业（以下简称“租赁房屋”）
（2）房屋类型：工业厂房、办公、地下汽车库、其他。
（3）房屋面积：双方确认本合同项下的租赁建筑面积合计为 94,914.03 平方米，本合同项下的租赁费用计算面积合计为 92,783.17 平方米。
（4）本合同项下实际交付的计租地下车位数量共 592 个。
3、租赁期限
租赁期限：乙方租用租赁房屋的期限为自 2024 年 11 月 15 日至 2044 年 6 月
30 日止（含免租期），即【十九年七个月十六天】