中国海诚:保利(武汉)房地产开发有限公司拟对海诚武汉置业有限公司增资涉及海诚武汉置业有限公司股东所有权益价值资产评估报告

资产评估报告 上海东洲资产评估有限 公司
东洲评报字【2023】第 2188号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
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特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
4.被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、 公司章程的相关约定。
(三) 收益法评估特别假设
1.被评估单位的未来收益可以合理预期并用货币计量；预期收益所对应的风险能够度量；未来收益期限能够确定或者合理预期。
2.本次假设被评估单位的建设项目可以按照预定的建设周期和完工时间建设完工，并投入使用。
3.本次假设被评估单位未来按预定的租赁方式进行经营，不对建设项目-中轻大厦进行销售、处置。
4.被评估单位目前及未来的管理层合法合规、勤勉尽职地履行其经营管理职能本次经济行为实施后，亦不会出现严重影响企业发展或损害股东利益情形，并继续保持现有的经营管理模式和管理水平。
5.未来预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍相对稳定，不会出现影响企业经营发展和收益实现的重大变动事项。
6.被评估单位于评估基准日后采用的会计政策和编写 本评估报告时所采用的会
计政策在重要性方面保持一致。
7.假设评估基准日后被评估单位的现金流均匀流入， 现金流出为均匀流出。
8.被评估单位目前位于武汉东湖新技术开发区关山大道332号 保利·时代K18 地
块A、B、C栋A栋单元32层 01号 1室经营场所系租赁取得，租赁期至 2023年8月 31
日，本次评估假设该租赁合同到期后，被评估单位能按租赁合同的约定条件获得续签 继续使用，或届时能以市场租金价格水平获取类似条件和规模的经营场所。 中轻大厦 建成后，公司将搬入中轻大厦办公，届时将不再有租赁费用发生。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必要 的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单位股东
东 洲 评 报 字 【 20 23 】第 2188号 -27-
资产 评 估报 告 上 海 东 洲 资 产 评 估 有 限 公 司
东洲评报字【２０２３】第２１８８号
上海 市延 安 西路 ８８９号太 平 洋企 业 中心 １９楼
Te!:86-21-52402166 Fax:8621-62252086
全部权 益于评估基准日的市场价值评估结论。
（一 ） 相关评估结果情况
１．资产基础法评估值
采用资产基础 法对企业股东全部权益进行评估，得 出被评估单位在评估基准日的
评估结果如下：
评估基 准日，被 评 估单位股 东权 益账 面值２，７５ ０．１８万元，评 估值２，７５０．７３万元，评
估 增值０．５５万元，增值 率０．０２ ％ 。其 中，总 资产账 面值１１，２０４．４６万元，评 估值 １１，２０５．０ ２
万元，评估增值０．５５万元，增值率０．００％。负债账面值８，４ ５４．２９万元，评估值８，４５４．２９万元，无增减值变动。
２．收益法评估值
采用收益法对企业股东全部权益进行评估，得出的评估基准日的评估结果如下：
被评估单位股东权益账面值为 ２，７５０．１８ 万元，评估值 ２，７５０．７３ 万 元 ，评 估增值 ０ ．５ ５
万元，增值率 ０．０２％ 。
（二） 评估结果差异分析及最终评估结论
１．不同方法评估值的差异分析
本次评估采用资产基础法得出的股东全部权益价值为 ２，７５０．７３万 元，与收益法测
算得出的股东全部权益价值２，７５０．７３万 元相等。
不 同评 估方 法 的 评 估结果 差异 的 原 因 主要 是 各种 评 估 方法 对 资 产 价 值 考虑 的 角度
不 同，资产基础 法是从企业各 项 资产 现 时重 建的 角度 进 行估算；收 益法 是从企 业 未来
综合获利能力去考虑。
２．评估结论的选取
２．１ 选择收益法的理由
根据《资产评估执业准则－企业价值》，对同一评估对象采用多种评估方法时，应 当结合评估目的、不 同评估方法使用数据的质量和数量，采 用定性或者定量的方式形 成评估结论。
由于房地产租赁市场中租金与售价倒挂现象严重，使被评估单位在未来的经营过
程 中，盈 利能 力一般，也 无法 形成明显的超额 收益能力，并且管理 层的预测 ，在可预见
的将 来，该 状况也不会发生根本性的变 化。该 行业的市场 准入条件 一般 ，未形成 明 显的
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