华联股份:北京中企华资产评估有限责任公司对深圳证券交易所《关于对北京华联商厦股份有限公司的问询函》相关问题的专项核查意见

北京中企华资产评估有限责任公司
对深圳证券交易所《关于对北京华联商厦股份有
限公司的问询函》
相关问题的专项核查意见
深圳证券交易所：
根据贵所于 2024 年 4 月 14 日下发的《关于对北京华联商厦股份有限公司
的问询函》（公司部问询函〔2024〕第 214 号）（以下简称“《问询函》”），北京中企华资产评估有限责任公司评估项目组对问询函中的问题进行了认真的研究、分析和核查，现就问询函中需要评估师核查并发表明确意见的问题回复如下：
问题一：北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）对本次交易标的房产出具了资产评估报告。评估报告显示，本次评估采用收益法，以标
的房产租金作为每年净收益额的评估参数，其中第一阶段（2023 年 12 月 31 日
-2026 年 2 月 28 日）的租金为 0.38 元/每平方.天，第二阶段（2026 年 3 月 1 日
-2052 年 7 月 14 日）调整为 1.24 元/每平方.天，第二阶段后净收益年递增比率
按 3.00%考虑，请你公司：
（1）结合标的房产所处地区近年房产租赁市场活跃度、二级市场租赁价格及变动趋势等说明在第二阶段将预测租金上涨超 3 倍的原因及合理性，本次评估涉及的全部参数选取的合理性，评估涉及预测数据的预测依据、充分性及合理性，与实际情况是否存在显著差异。
（2）结合标的资产所处地区可比房产近年交易价格情况及交易价格变动趋势等说明本次交易标的资产评估价是否具有公允性。
（3）请评估机构中企华对前述问题进行核实并发表明确意见。
一、公司回复
（1）结合标的房产所处地区近年房产租赁市场活跃度、二级市场租赁价格及变动趋势等说明在第二阶段将预测租金上涨超 3 倍的原因及合理性，本次评
估涉及的全部参数选取的合理性，评估涉及预测数据的预测依据、充分性及合理性，与实际情况是否存在显著差异。
（一）市场情况及合理性
银川作为宁夏回族自治区的省会城市，通过推进城市商圈提升改造，大力发展首店经济、夜间经济等促进消费持续提升，商业稳步前行趋向上涨。银川购物中心覆盖商圈人口数量较多，周边以公务员、商务人群和青年公寓为主要人群，在银川当地具有较强的消费能力。本次收购后，公司将推进银川购物中心经营性改造，整体业态规划与落户将更趋于合理，有利于银川购物中心出租率的持续提升。
公司本次拟收购目标资产位于公司所持银川华联购物中心物业的地下一层。目前，银川海融兴达将目标资产出租给宁夏华联用于经营综合超市，租期期间为
2016 年 3 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日，本次评估第一阶段租金基于上述现存租
约中约定的租金进行预测。经了解主要竞争对手经营的综合超市租金水平区间为1.2-1.6 元/天/平米，本次评估第二阶段调整后的租金符合银川当地商业综合体房产租赁市场的现实情况。银川地区成熟商圈的商业综合体每年租金都会存在上浮，上浮幅度在 3%-8%之间，本次评估第二阶段递增比例确定为 3%符合当地市场情况。
（二）本次评估参数及预测数据的合理性
1）租金背景
委估房屋建筑物租期为 2016 年 3 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日。本次在租约
期内按照约定租金预测。对于租约期外，按照市场租金进行预测。
2）本次对评估基准日租金的市场调查如下：
楼层案例 楼盘名称 出租面 年租金 日租金（元/ 房屋 房屋
积 天/㎡） 层数 类型
世贸世悦府 103.00 99,996.00 2.70 1层 商业
海茂壹号院 177.00 129,600.00 2.03 1层 商业
金凤万达-金街 55.00 55,242.00 2.79 1层 商业
商业一层 人民广场 115.00 101,844.00 2.46 1层 商业
人民广场 220.00 219,600.00 2.77 1层 商业
悦海新天地 225.00 189,600.00 2.34 1层 商业
悦海新天地 86.00 69,972.00 2.26 1层 商业
平均值 123,693.43 2.48
负一层修正 48% 1.19

因本次委估对象为负一层，市场中基本无负一层交易案例，故本次根据一层商业交易案例，同时按照层数调整对一层交易案例进行价格调整。因银川地区基准地价体系中无楼层修正指引，故本次参考上海、北京、广州发布的基准地价进行修正系数的确定。
以下为上海、北京、广州发布的基准地价修正：
地区 首层 负一层 负二层 负三层及以下
北京 1.00 0.6 0.3 0.25
上海 1.00 0.5 0.25 0.2
广州 1.00 0.6 0.48 0.35
因银川商业繁华程度不如上述城市，故负一层修正系数较上述修正略低一些。综上，本次采用 48%对委估房屋（负一层）进行价格修正，修正后评估基准日租金为 1.19 元/天/㎡。
3）租约期外租金确定依据
因本次基准日时点，委估对象还处于合同履约期限内，通过与产权持有单位进行沟通，并未且也暂无计划对合同期内的租金进行调整，故本次在租约期内
（2022 年 1 月 1 日-2026 年 2 月 28 日）按照约定租金预测。对于租约期外（2026
年 3 月 1 日及以后），按照市场租金进行预测。市场租金因市场案例为评估基准
日（2023 年 12 月 31 日）时点的租金价格，故对基准日时点的交易价格考虑每
年 3%的上浮。租金上涨 3%的考虑如下：
根据 2022 年数据统计，银川商场各业态占比情况来看，餐饮业态首当其冲，
以 46 家首店、占比 46.44%位列 2022 年银川新增首店的榜首；零售业态紧随其
后，2022 年新开首店 34 家，占比 34.33%；文体娱业态 2022 年新开首店 15 家，
占比 15.14%；儿童亲子业态新开首店 6 家，占比 6.6%；最后是生活服务类品牌，新开首店 3 家，占比 3.3%。

银川作为宁夏回族自治区的省会城市，无疑将会发挥其带头引领作用，包括城市商圈提升改造，大力发展首店经济、夜间经济等。本次委估对象为零售业态，成交量大，辐射人口流量大，供求关系在不断上升。另外在评估人员实地调查银川万达广场、CCpark、建发现代城等有代表性的商贸中心租赁情况，其租金均存在每年 3%-8%上浮情况不等。由此可见，银川城市商业稳步前行趋向上涨。因此本次综合确定增幅比例为 3%。根据 3%增幅计算到期租约结束时点的租金。
综上所述，委估对象租约期内租金按照原有租约，租约期外租金按照市场租金水平，是符合委估对象实际情况及周边商业房产租赁市场现实状况的。
4）其他评估参数的确定
本次采用收益法对委估对象进行评估，首先确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。收益法计算公式：
P ？ A ？[1？( 1 )]
r (1？ r)n
P：表示该房产价值；
A：表示年净收益额；
r：表示折现率；
n：表示剩余收益年限。
①估价对象租金水平的确定
评估人员对悦海新天地购物广场负一层房屋租金进行了调查，发现评估基准日悦海新天地购物广场负一层房屋已签订租赁合同，租赁期为 2022-1-1至 2026-
2-28，评估人员对周边的租赁市场进行了调查，因本次评估对象为地下一层，本次在调查周边租赁市场的基础上，考虑其所处位置进行调整。
考虑到近些年周边的商业租金波动比较快及产权持有单位已签订的不可抗力因素影响下的合同的履约义务，本次评估将分两个阶段进行预测，第一个阶段为租约期（2023-12-31 至 2026-2-28），第一阶段的租金为合同约定的租金，第二阶段为租约期外（2026-3-1 至 2052-7-14）。第二阶段的租金根据周边租赁市场进行预计，未来净收益年递增比率按 3.00%考虑。
②估价对象出租空置率的确定
估价对象所处区域内商超类租赁市场供求关系比较偏紧。考虑到估价对象在区域内的位置、知名度、大厦租户的档次、建筑装修情况、供求关系等因素，经分析后，估价人员确定空置率为 8%。
③相关成本的计算分析
维护费、管理费用
根据评估人员对该区域房地产市场的调查以及根据历史年度发生的情况，维护费及管理费用取年总收入的 1%。
税金及附加
本次评估税金及附加以年租金所涉及增值税为基础考虑，城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%，地方教育附加为营业税的 2%，房产税按租金收入的 12%计算，由于委估对象所处地下一层，且与产权持有单位沟通，不用缴纳土地使用税，故未来不考虑土地使用税。
保险费按房屋重置全价及考虑成新率后的 0.2%考虑。
水利基金
本次评估水利基金以年租金收入为基础考虑，按照 0.07%计算。
运营费用计算
运营费用=维护费+管理费+税金+水利基金
④收益计算
有效收益额=有效毛租金收入-运营费用
⑤收益期的确定

土地使用权终止日期为 2052 年 7 月 14 日， 截止评估基准日，土地剩余使
用年限为 28.55 年，委估资产建成于 2012 年，根据《资产评估常用方法与参与
手册》中房屋建筑物参考寿命年限，委估对象钢混结构非生产用房，其寿命年限
为 60 年，截至评估基准日委估对象房屋约尚可使用 49 年，建筑物耐用年限长于
土地剩余使用年限；评估对象为钢混非生产商业用房，对土地使用权剩余期限短
于建筑物剩余耐用年限的，应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，
收益价值应为按收益期计算的价值。则本次评估评估对象收益期限为 28.55 年。
⑥折现率的分析确定
本次评估的折现率采用累加法计算确定，根据累加法基本原理，权益资本报
酬率来自两个基本点方面，一方面是对资金时间价值的补偿，另一方面是对投资
所承担的风险的补偿，公式表示如下：
r=无风险报酬率+风险报酬率
其中：
r：适用的折现率，即资本报酬率
无风险报酬率本次评估按照中国人民银行公布的五年期定期存款利率确定。
作为办公使用的物业出租风险与物业位置、周围商业环境、市场因素、国家及地
方经济情况等众多因素有关，有一定的风险，综合考虑本次评估资本化率取
5.50%。
收益法具体计算过程如下：