招商蛇口(001979):开发业务聚焦核心,资产运营强化运营-2024年报点评

事件:公司发布2024年报,公司2024年实现收入1789.48亿元,同比增长

  2.25％;归母净利润40.39亿元,同比下降36.09％;基本每股收益0.37元/

  股,同比下降43.08％。每十股派发现金红利1.9353元。

   毛利率下滑和减值影响归母净利润:公司2024年实现收入1789.48亿元,

  同比增长2.25％;归母净利润40.39亿元,同比下滑36.09％。归母净利润不.

  升反降的原因主要有如下原因。1)毛利率下滑:2024年公司毛利率为14.61％,

  较去年同期下滑1.28pct,其中开发业务毛利率15.589,较去年下滑1.53pct,

  导致归母净利润下滑。2)计提减值:2024年公司共计提减值准备60.34亿元,

  其中信用减值损失15.50亿元,资产减值损失44.84亿元。3)财务费用中汇

  兑损失1.22亿元,较去年同期增加较多。从权益比例看,2024年公司少数股

  东损益占净利润比例为3.59％,较去年的30.60％下降明显,表明公司权益比

  例提升。从费用管控看,公司2024年销售费用率和管理费用率分别为2.24％、

  1.18％,分别较去年降低0.23pct、0.18pct,公司费用管控有成效。

  销售维持行业前列:2024年公司销售排名维持行业第五。2024年公司实现

  销售面积935.90万方,同比下滑23.50％,销售金额2193.02亿元,同比下

  滑25.31％,对应的销售均价为23432元/平米,同比下滑2.37％。尽管受到

  行业整体的影响,公司在多地的销售排名前列,如在西安、长沙、合肥、南通、

  徐州等地销售金额排名第一,在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、

  厦门、温州等地排名进入当地前五。

   投资聚焦核心:公司在2024年共新增26个地块,计容建面225万方,总地

  价486亿元,对应楼面价21600元/平米,较去年新增地块的楼面积提高

  12.38％,地货比为0.92,较去年提升0.12,整体拿地质量提升。公司2024年

  新增地块需支付335亿元,对应权益比例68.93％。公司2024年投资力度

  22.16％,较2023年下滑,主要受行业整体承压的影响。从区域看,公司2024

  年在"核心10城"投资占比达到90％,--线城市投资占比为59％,一线城市

  占比较2023年提高8pct,体现公司区域聚焦、城市深耕的投资策略。

  财务管理稳健:截至2024年末,公司剔除预售账款的资产负债率为62.37％,

  净负债率55.85％,公司严控杠杆。截至2024年末,公司货币资金余额1003.51

  亿元,公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元,现金短债比1.59,保持.

  充足流动性。融资成本上,公司2024年综合资金成本2.99％,较2024年初.

  下降48bp,保持行业最优水平。债务结构稳固,2024年公司落地经营性物业

  贷款92亿元。

   资产运营业态多元:公司主要持有物业全口径收入74.64亿元,同比增长

  12％,EBITDA实现36.67亿元,同比增长11％。公司的运营管理持续强化,

  2024年公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42％,同比提升

  0.2pct。重资产方面,2024年公司新增23个资产项目,对应经营面积101万方。轻资产方面,公司2024年新增轻资产管理面积91万方,管理输出项目

  位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。公司资产管理业态多元化,

  1)公司2024年产业园运营收入实现13.84亿元,总经营建面261万方,主

  要布局核心一、二线17个城市;2)2024年公司集中商业运营收入17.70亿

  元,总经营建面277万方;3)公寓业务实现收入12.45亿元,已开业项目经.

  营面积约144万方;4)写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿

  元。公司已通过各REITs平台打通资产退出通道,成功构建持有物业"开发-

  运营_资本化-再投资"的良性循环体系,截至2024年末,公司通过REITs平

  台管理资产约59万方,2024年管理口径收入达8.13亿元,确立"投、融、

  建、管、退"的全生命周期发展模式。

   投资建议:2024年公司营收小幅增长,受到行业整体承压的影响,毛利下滑,

  计提减值,归母净利润下滑。公司财务稳健,严控杠杆,保持充足流动性,资

  产运营业务维持强运营能力。根据行业整体情况,我们预测公司2025-2027年

  归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元的预测,对应EPS为0.54.

  元/股、0.61元/股、0.66元/股,对应PE为18.06X、16.00X、14.70X,维持

  "推荐"评级。

   风险提示:宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅

  度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业.

  务不及预期的风险。