保利发展(600048):行业龙头地位稳固,强化"中心城市+城市群"深耕战略-深度研究

业务以不动产投资开发为主。公司2023年实现收入3468.3亿元,同比增速为23.4％。2023年房地产业务实现收入3225亿元,同比增速为25.7％。

   坚持"中心城市+城市群"深耕战略,销售排名稳居行业第一。2024H1签约销售金额1733.36亿元,同比增速为-26.8％;销售金额市占率从2021年的2.94％提升至2024H1的3.68％,销售排名跃居行业第一。公司2024H1在核心38城中,32个市占率排名前五,11个排名第一,城市深耕战略效果显著。

   合理控制投资节奏,拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1,公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至7.3％。降低拿地强度的同时,新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市,2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5％,拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。

   持续压降土储规模,积极开发优质土储,在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中,可以看出公司从2022年开始更加聚焦"中心城市+城市群"的深耕战略。土储面积自2021年开始持续下降;一方面积极拓展和开发优化土储,在建面积中高能级城市占比持续提升。2024H1期末,公司未售土储建面13046万平,同比增速为-9.9％。2024H1期末,本年在建面积中高能级城市占比为68.1％;待开发面积中高能级城市占比为53.5％。

   积极提升优质新货占比,已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。2022年以来,新开工项目中高能级城市占比持续提升,2024H1期末,高能级城市本年新开工面积占比提升至67.4％。2024H1期末,高能级城市签约未结转面积占比为68.5％,较2023年的65.4％进一步提升。

   盈利预测及投资评级:我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元,对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元,11月7日收盘价对应2024-2026年PE分别为13/12/11倍,首次覆盖给予"推荐"评级。

   风险提示:市场维持低位,销售表现不及预期;竣工节奏放缓,结算规模不及预期;房价超预期下行,资产减值规模超预期。公司充电量提升不及预期。