城建发展(600266):股权投资成绩亮眼,深耕京城成效显著-公司点评报告

事件:城建发展公布2024Q3业绩报告,2024年前三季度,公司实现营业收入117.6亿元(yoy-26.72％),归母净利5.5亿元(yoy-8.82％);单三季度,公司实现营业收入52.4亿元(yoy-16.86％),归母净利6.8亿元(yoy+497.56％)。

   股权投资成绩亮眼,归母净利扭亏为盈。2024年单三季度,公司实现归母净利6.8亿元(yoy+497.56％),致前三季度累计归母净利录得5.5亿元,公司24年前三季度业绩相对24年上半年实现扭亏为盈。公司归母净利扭亏为盈得益于公司直接持有的国信证券,以及公司通过中科招商间接持有的南微医学于24Q3的股价上涨。24年前三季度,公司公允价值变动收益累计8.59亿元(去年同期仅0.95亿元),其中单三季度录得公允价值变动收益8.17亿元。

   开发业务毛利率有待提振,可结转资源充沛。2024年前三季度,公司实现营收117.6亿元(yoy-26.72％),单三季度公司实现营收52.4亿元(yoy-16.86％),公司营收下滑主要受到结转规模下降影响,同时受到高地价项目结转影响,公司24年前三季度录得毛利率16.18％(yoy-3.92pct)。截至24Q3末,公司合同负债354.35亿元,可覆盖23年全年营收1.74倍,公司业绩蓄水池维持高位,随着天坛府、香山樾等高毛利重点项目的逐渐修复,公司收入与毛利率有望在Q4逐渐修复。

   深耕京城成效显著,北京销售排行稳居前三。公司布局深耕北京,差异化产品定调思路清晰,已形成"南天坛、北燕园、东星誉、西香山"的产品布局。根据克而瑞数据,2024年前10个月,公司于北京实现销售额189.1亿元,位于北京房企销售第三名。随着中央积极定调楼市"止跌回稳",一系列楼市支持政策持续出台,24年10月北京新建商品住宅网签0.45万套,环比+50.1％,达24年新高。随着政策的加速传导,楼市信心有望回升,公司深耕北京,有望直接受益于北京等核心城市楼市的持续复苏。

   开发业务挺进上海,积极跟进城市更新。2024年,公司竞得杨浦区长海、长白、顺义临河A地块、昌平马池口二期等地块,开发业务布局在持续补强北京土储的同时,开始挺进上海;同时,公司成立工作专班,积极跟进城市更新项目,年内成功取得通州老城平房棚改项目一期主体授权。国新办地产会议提出将货币化新增100万套城改目标,公司或将直接受益于称中国改造自上而下的加速推进。

   盈利预测与估值:公司股权投资推动归母净利扭亏为盈,深耕北京策略成效显著,可转资源丰富,且有望受益于城改的稳步推进。我们预计公司24-26年营业收入分别为210.6、229.9、250.0亿元,归母净利8.4、10.6、11.9亿元,对应PE分别为15.8、12.5、11.1倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:政策落地不及预期;楼市回暖不及预期;楼盘销售不及预期