招商蛇口(001979):营收同比微增,拿地深耕核心城市

事件:2024年10月30日,公司发布2024年三季度报告。2024年前三季度公司实现营收780亿元,同比+2.88％;实现归母净利润26亿元,同比-31.00％。

   营收同比微增,利润率持续承压:2024年1-9月公司实现营收780亿元,同比微增2.88％;但由于公司开发业务项目结转毛利率同比仍下降,导致公司归母净利润同比下滑31.0％。此外,公司前三季度非经常性损益为9.2亿元,高于2023年全年金额,主要包括非流动性资产处置损益等。

   销售规模下降,但可结算资源充裕:公司2024年1-9月累计实现签约销售金额1452亿元,同比-35.9％;累计实现签约销售面积642万平米,同比-30.0％;累计销售均价22597元/平米,同比-8.4％。截止2024年三季度末,公司合同负债1913亿元,较2024年半年度末增加115亿元,整体可结算资源充裕。

   拿地谨慎,深耕核心城市:2024年1-9月公司合计拿地金额289亿元,拿地强度19.9％,虽较半年度(14.5％)有所提升,但仍低于2023年(38.6％)水平。虽拿地力度偏低,但公司获取地块位置优越,深耕上海、杭州、广州、西安等核心一二线城市。

   保租房REITs上市,融资渠道拓宽:2024年10月23日公司设立的招商基金蛇口租赁住房REITs在深交所上市,公司融资渠道拓宽,同时有助于公司盘活存量资产,进一步优化经营。

   投资建议:公司持续深耕核心城市,可结算资源充裕,融资渠道多元。我们预计公司2024-2026年实现营业收入1863/1930/1963亿元,归母净利润62/68/71亿元。对应PE分别为16.80/15.51/14.86倍,维持"增持"评级。

   风险提示:销售恢复不及预期,房地产调控超预期收紧,拿地不及预期等