保利发展(600048):毛利率阶段性企稳,积极补充优质土储-2024年三季报点评

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   公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元,同比下降5.08％,归母净利润约78.13亿元,同比下降41.23％。评论:

   公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元,同比下降5.08％,归母净利润约78.13亿元,同比下降41.23％。公司利润下滑速度快于营收,主因市场下行价格承压,毛利率下行。公司前三季度毛利率为16％,基本与上半年持平,相较去年同期下降3.5pcts。

   前三季度权益销售金额同比下降16％,土地投资强度为17％。1)2024年前三季度公司实现签约面积1349.62万方,同比减少29.66％,实现签约金额2416.86亿元,同比减少27.89％,跌幅小于百强房企全口径销售(同比下降39％),权益销售金额1908亿元,同比下降16％。2)前三季度公司共获取24宗地块,计容建面约223万方,总地价415亿元,权益地价361亿元,土地投资强度约17％(地价/销售金额),相较上半年土地投资强度7％明显上升。三季度拿地更积极,1-9月新增土地建筑面积和拿地金额均位于第一。3)从城市能级来看,新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为23％、56％、20％。前三季度拿地楼面价为18636元/平,相较上半年10876元/平明显上升,市场下行,房企更聚焦于城市核心地块。

   拟发行85亿元可转债,补充流动性。1)公司拟发行总额不超过95亿元的可转债,期限为六年,发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,10月8日获上交所受理。2)截至2024年9月底,母公司口径货币资金93亿元,合并报表口径货币资金1274亿元。3)根据中指融资数据,2024年到期债务为90亿元,债务支撑性较强。

   投资建议:融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础,但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026年公司eps分别为0.75、0.84、0.97元(前值1.02、1.08、1.24),基于剩余收益模型测算公司价值,得出2025年目标价13元,对应2025年16倍PE,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。