南国置业(002305):股东助力全国化发展,多元业务协同成长可期

股东助力全国化发展,多元业务协同成长可期

   公司作为中国电建旗下地产开发及城市综合运营业务的唯一平台,主要业务包含商业和城市运营,业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉等全国多个重点核心城市。我们预计公司2024-2026年收入分别为48.0、47.9、67.0亿元,同比增速分别为353.5％、-0.2％、39.7％;归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5亿元,同比增速分别为63.4％、44.2％、115.6％;摊薄后EPS分别为-0.36、-0.20、0.03元,当前股价对应PE为-5.9、-10.6、68.2倍。未来公司随着新增地产项目结转以及商业运营提质增效,业绩有望得到改善,首次覆盖给予"增持"评级。

   商业运营提质增效,探索"投融建管退"业务闭环

   公司截至2023年底运营项目20个,运营面积119万平方米,同比增长4.3％,平均出租率78.0％,同比增长3.7pct。2023年11月"中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划"在深交所成功设立,是对2022年该公司首单类REITs的续发,发行规模18.46亿元。该项目是市场首单央企滚动发行类REITs产品。未来公司将进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径,积极盘活存量资产。

   城市运营依托股东优势,经营情况有所改善

   截至2023年底,公司运营项目10个,运营面积22万平方米,同比增长47.8％,平均出租率77.2％,同比增长3.3pct。涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态。公司旗下悦生活公寓已布局上海、成都和杭州,可运营面积4.0万平方米,整体出租率76％。荣获了"2023年长租公寓年度典范品牌"等多项殊荣。

   地产投资稳健经营,未来结转业绩可期

   2023年公司销售面积41.4万方,销售金额80.7亿元,同比分别增长41.2％、12.6％。如考虑已开工未售货值,以2023年公司销售面积为基准,公司剩余总货值可至少满足2年销售需求。同时北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安项目是2024年公司主要结转项目,三个项目已售未结转金额(权益)合计49.6亿元。

   风险提示:拿地强度不及预期、项目结转情况不及预期、政策调控不及预期