大悦城(000031):毛利率下滑拖累业绩,后期经营仍需努力-2024中报点评

事件描述

   公司公告2024年中实现营业收入160.8亿元(+12.4％),归母净利润为亏损3.6亿元(去年同期盈利5075万元),综合毛利率22.6％(-3.9pct)。

   事件评论毛利率下滑拖累业绩表现,后期业绩仍需努力。2024H公司营收160.8亿(+12.4％),其中开发物业结算收入124.4亿(+18.6％),占比77％,投资物业相关收入26.0亿(-3.6％),占比16％。收入增长而归母业绩亏损,主要由于综合毛利率同比下降3.9pct至22.6％,其中开发业务毛利率同比下降2.5pct至13.7％,自持业务毛利率同比下降1.0pct至61.9％;投资净收益同比下降80.0％至0.6亿元、计提减值3.1亿元(去年同期计提1.3亿元)也在一定程度拖累业绩表现,虽然期间费用率、税金及附加率分别同比下降1.6pct、0.5pct至14.6％、2.0％,仍难抵毛利率下滑对业绩的拖累。截至2024H公司账上预收款308.1亿元(-3.7％),预收款/年化结算收入=0.99X,预收款保障后期结算收入,对营收维持稳健的展望,但在下行周期毛利率与减值仍存压力,后期业绩仍需努力。

   销售规模行业排名第21位,土储相对充裕保障后期销售。2024H公司销售额218亿元(-14.8％),销售面积85万方(-30.9％),销售均价25647元/平(+23.2％),销售规模行业排名第21位。拿地角度,2024H公司分别在杭州与西安累计获取4个项目(去年同期2宗),拿地额77.0亿元,拿地面积49.7万方,楼面价15504元/平(-3.0％),拿地强度(金额与面积角度)为35.3％、58.4％,分别同比提升27.7pct、47.6pct,在行业投资大幅收缩背景下公司拿地力度尚可。截至2024H公司可售土储货值约1332亿元(-20.0％),可售周期约3年,一旦市场边际改善,相对充裕的土储保障后期销售。

   商业业态稳健发展,彰显经营韧性。2024上半年国内消费承压,公司投资物业营收26.0亿(-3.6％),毛利率61.9％(-1.0pct)。商业业务守正出新、稳健发展,2024H购物中心销售额196亿元(+14％);客流量1.7亿人次(+24％),平均出租率94％,仍具备经营韧性。截至2024H公司全国布局45个商业项目(30重+15轻),轻重并举战略取得实质进展。累计在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万方,其中21个大悦城购物中心(含轻资产,商业面积302万方);在建、筹备项目(含轻资产)11个,商业面积约120万方,下半年计划新开业3个购物中心。

   投资建议:毛利率下滑拖累业绩表现,后期经营仍需努力。公司响应号召,盘活资产,积极申报消费基础设施公募REITs,优化资产结构,释放成熟投资物业资产的价值。但在行业销售持续低迷的背景下,公司经营专业绩改善仍需进一步努力。预测公司2024-2026年归母净利-8.2/1.3/2.4亿元,2025-2026年对应当前股价的PE为75.3/42.8X,给予"增持"评级。

   风险提示1、销售延续弱势,公司销售及现金流回款不及预期;2、毛利率下行,存货减值拖累业绩表现。