万科A(000002):积极推动债务化解,强化业务高质发展-公司半年报

投资要点:

   安全经营防范风险,收入下滑业绩亏损。2024年上半年,公司实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9％;归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8％。业绩亏损的主要原因是:(1)开发业务结算规模和毛利率下滑;(2)计提减值;(3)部分非主业财务投资出现亏损;(4)为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。分业务类型看,公司营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元,占比86.4％;来自物业服务的营业收入160.0亿元,占比11.2％。

   降低融资成本,保障现金安全。截至2024年上半年底,公司净负债率62.0％,持有货币资金924.0亿元。2024年上半年,公司经营性现金净支出51.8亿元。截至2024年上半年底,公司有息负债合计3312.7亿元,占总资产的比例为23.3％;有息负债以中长期负债为主,其中一年内到期的有息负债1019.5亿元,占比为30.8％。公司持续通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本,2024年上半年公司境内新增融资的综合成本为3.60％。期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。

   销售保持第一梯队,加速库存去化。2024年上半年公司实现销售面积939.5万平方米,同比下降27.6％,销售金额1273.3亿元,同比下降37.6％。年初现房实现销售240亿元,准现房销售320亿元,车(位)商(铺)办(公)销售150亿元。

   项目投资量入为出,推动存量资产盘活。公司上半年累计获取新项目3个,总规划计容建筑面积24.6万平方米,权益计容建筑面积19.9万平方米,项目总地价10.2亿元,权益地价总额约7.8亿元,新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来,公司累计投资项目82个,其中主动投资项目的平均开盘周期5.7个月,首次开盘的兑现度约87％。2023年以来公司共计完成产能455亿元的资源盘活和优化,实现盘活回款和投资应收款回款81亿元,盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们认为公司积极应对债务问题并获得多方支持,后续多项业务仍具备发展潜力。预计公司2024年和2025年每股净资产在20.30和20.71元。考虑公司龙头地位,我们按照2024年0.4-0.5XPB水平,对应合理价值区间8.12-10.15元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临总量下行风险。