万科A(000002):业绩亏损,聚焦风险化解-24年中报点评

事件:公司发布2024H1年报,公司24H1实现营业收入1427.8亿元,同比-28.93％;归母净利润亏损98.5亿元,同比-199.82％;基本每股收益-0.83元/股,同比-198.56％。

   结转利润率下滑叠加计提因素,业绩承压。公司24H1实现1427.8亿元,同比-28.93％;归母净利润亏损98.5亿元,同比-199.8％,主要因(1)开发业务结算规模和毛利率下滑,24H1结算毛利率6.8％,同比下降13.5pct;(2)计提减值,公司对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目计提1.7亿元),对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元;(3)部分非主业财务投资出现亏损;(4)为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置,部分交易价格低于账面值。公司24H1毛利率8.12％(未扣除税金及附加),较23年同期下降10.75pct,其中开发、物业毛利率分别为7.25％、13.65％,较23年同期分别-12.06pct、-1.74pct。公司聚焦经营安全,未来继续围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,全面化解潜在风险,推动企业尽快重回健康发展轨道。

   销售优势维持,加速存量去化。24H1公司实现销售面积939.5万平,同比-27.6％,销售金额1273.3亿元,同比-37.6％,销售额在14个城市位列第一,在14个城市排名第二,在9个城市排名第三。同时加速库存去化,24H1现房实现销售240亿元,准现房销售320亿元,车(位)商(铺)办(公)销售150亿元。截至24H1末,公司已售未结面积、金额分别为2213万平、3272亿元,较23年末分别-5.4％、-9.2％。24H1公司累计获取新项目3个,总规划计容建筑面积24.6万平方米,项目总地价10.2亿元,权益地价总额约7.8亿元,新增项目平均地价为3944元/平。22年以来公司累计投资项目82个,首开兑现度约87％。此外,公司通过商改住、资源置换等方式,23年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化,盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

   现金流继续承压,加速推进大宗交易。债务端,截至24H1末,公司有息负债3312.7亿元,占总资产比例23.3％。其中一年内到期的有息负债1019.5亿元,占比为30.8％。分融资对象看,银行借款、应付债券、其他借款分别占比67.8％、19.5％、12.7％。分境内外看,境内、境外负债分别占比83.3％、16.7％。公司净负债率62.0％,较24年初上升7.4pct。公司年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。截至24H1末,货币资金924.0亿元,同比-24.4％,24H1经营性现金净支出51.8亿元,现金流压力加剧。融资端,24H1公司新增融资、再融资612亿元,综合成本3.66％。经营性物业贷落地219亿,其中表内新增150亿;"白名单"项目申报175个;银团贷款有序推进。公司积极推进大宗交易实现资金回款,24年前7月大宗交易增加签约金额204亿元(含印力的资产交易及REIT发行)。

   经营业务表现稳健,REITs募资进展顺利。24H1,公司1)物业服务:万物云实现营业收入176.3亿元,同比+9.5％,分项业务收入增速表现良好。2)仓储物流:物流业务实现经营收入(含非并表项目,下同)19.4亿元,同比-0.5％,其中高标库营业收入10.7亿元,同比-6.0％,冷链收入8.8亿元,同比+8.4％。3)租赁住宅:租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元,同比+5.3％,净新增开业0.33万间,规模持续扩大。4)商业运营:商业业务营业收入45.9亿元,同比+6.7％。24H1中金印力消费基础设施REITs在深圳证券交易所挂牌上市,募集资金净额32.6亿元,保租房REITs和物流仓储REITs处申报过程中。

   投资建议:受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压,公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险,我们期待其安全跨越周期,在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑上半年业绩发生较大亏损,我们调整公司24-26年归母净利润至-88.11、-9.32、5.52亿元(前值91.9、95.0、102.8亿元),调整评级至"增持"。

   风险提示:房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期