招商积余(001914):营收平稳增长,市拓稳中有进-中报点评

24H1营收同比平稳增长,维持"买入"评级公司8月29日发布半年报,24H1实现营收78.4亿元,同比+12％;归母净利润4.4亿元,同比+4％;扣非归母净利润4.1亿元,同比+8％。考虑到地产调整、降本增效、税率波动等因素,我们小幅下调公司营收、毛利率和期间费用率,上调实际税率,调整2024-2026年EPS至0.76/0.85/0.95元(前值0.84/0.97/1.13元)。可比公司平均2024PE为10倍(Wind一致预期),综合考虑公司在非住宅领域的竞争优势、A股流动性溢价,以及放缓的业绩增速,我们收窄估值溢价,认为公司合理2024PE为14倍,目标价10.64元(前值15.12元,对应18倍2024PE),维持"买入"评级。

   营收保持双位数同比增速,基础物管毛利率同比改善24H1公司营收同比实现双位数平稳增长,其中物管/资管板块分别同比+13％/3％。公司毛利率同比-0.7pct至12.6％,主要因为专业增值服务受地产调整影响、毛利率同比-6.9pct至11.1％,而基础物管毛利率在降本增效推动下同比+0.4pct至11.0％,住宅、非住宅盈利能力均有所改善。公司期间费用率在降本增效、有息负债置换压降的推动下,同比-1.0pct,对冲了毛利率下滑的影响,但由于税收减免和政府补贴的减少、出售部分投资性房地产造成的公允价值损失,以及实际所得税税率的波动,公司归母净利润的同比增速有所放缓。

   物管业务:第三方市拓规模稳中有进,平台增值服务保持增长韧性24H1公司克服经济环境和市场竞争压力,新签年度合同额同比+0.3％至18.9亿元,其中第三方合同额同比+5％至17.4亿元。除了在传统的非住宅优势赛道继续发力之外,公司第三方住宅合同额同比+76％至1.7亿元,其中二手房新签合同额超2000万元。截至24H1,公司在管项目达到2209个,管理面积3.85亿平,较23年末+108个/0.4亿平。此外,公司平台增值服务营收同比+4％至2.6亿元,形成企业服务、零售服务、到家服务、公区资源、到家宜居五大业务线,保持了增长韧性。

   资管业务:集中商业零售额、客流量、会员数取得不俗表现24H1公司商业运营营收同比+17％至0.7亿元,期末在管商业项目70个,管理面积397万平。经营端呈现超出社零增速(根据国家统计局,24H1同比+3.7％)的亮眼表现:集中商业零售额同比+27％,同店同比+7％;客流量同比+38％,同店同比+15％;有效会员数量同比+63％至753万人。此外,24H1公司自持酒店、购物中心、商业、写字楼总可出租面积47万平,出租率94％,较23年末下降2pct,导致租金收入同比-1％至2.2亿元。

   风险提示:关联房企支持减弱,盈利能力下行,轻重资产分离不及预期。