保利发展(600048):业绩与经营性现金流短期承压;销售稳居行业第一

摘要:保利发展公布2024年中报,公司实现营业总收入1392.5亿元,同比增长1.6％;归母净利润74.2亿元,同比下降39.3％。

   营收平稳增长,受权益比下降影响业绩同比下滑。2024年上半年公司营收同比增长1.7％,得益于项目竣工交楼结转收入增加,营收规模平稳增长;归母净利润同比下降39.3％,主要是受到结算权益比下降的影响。1)上半年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0％、7.7％、5.3％,同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点,年化后的ROE也因利润率下行同比下降了4.9个百分点至7.4％。其中上半年毛利率与2023年全年相比基本持平。在行业利润率普遍下行的情况下,公司通过引入优质供方、稳住产品品质和供应链、达到综合成本最优;适配产品系需求,扩大集采范围,实现规模化降本增效,上半年公司除地价外直投成本较计划降低0.69％。同时,公司持续加强各项费用管控,管理费用率较去年同期下降0.15个百分点,部分对冲了利润率下行的影响。2)上半年公司少数股东损益32.8亿元,同比增长15.2％,占净利润的比重为30.6％,同比大幅提升了11.8个百分点。公司未来业绩仍有保障,2024年6月末公司预收账款3583亿元,同比虽然下降19.1％,但预收账款/上年营收达1.03X。

   资产负债结构持续优化,融资通道畅通,筹划定向可转债。截至2024年6月末,公司有息负债规模3735亿元,同比增长4.8％,融资成本3.31％,同比下降25BP,债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.8％,较年初下降1.0个百分点,三年期以上到期的有息负债占比33.1％,较年初提升1.5个百分点,公司直接融资占比17.8％,较年初提升1.5个百分点。公司融资渠道畅通,2024年上半年公司新增融资938亿元,融资成本2.93％,较2023年下降21BP,同时公司发挥信用优势,加大直接融资比重,新增融资中直接融资199亿元,占比21％。截至2024年6月末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.7％,同比持平;净负债率66.2％,同比提升3.1个百分点;现金短债比1.98X,同比下降0.26X,始终处于绿档房企行列。截至6月末,公司上半年已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转债的方案。根据预案,公司拟发行不超过95亿元可转债,期限6年,发行对象为包括保利集团在内的不超过35名特定对象,其中保利集团拟以现金方式认购10亿元。资金将用于北京、上海、佛山、大连等城市15个房地产项目的开发建设及补充流动资金,多位于核心一二线城市,具备相对较好的市场前景,有助于提升所在城市市占率水平。此外,财务表现方面,为进一步优化债务结构打下基 础,若债券持有人完成转股,公司的净资产将有所增加,资产负债率将有所下降,公司的资本实力将进一步提升,偿债风险也随之降低。

   公司经营性现金流短期承压。截至2024年上半年末,公司持有现金1464亿元,同比下降1.5％。2024年上半年公司经营活动现金流净流出171亿元(去年同期净流入71亿元),一方面是因为公司销售回款收缩,上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金为1239亿元,同比大幅下降32.1％;另一方面,主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元,其中用于支付2023年拓展项目的土地款366亿元,同比增长160亿元。预计随着以往年份地价支付完毕,公司经营活动现金流将得到改善。

   销售稳居行业第一,市占率进一步提升。2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元,同比下降25.8％,稳居行业第一;实现销售面积1099.2万平,同比下降29.6％;销售均价1.81万元/平,同比提升5.4％。公司上半年销售权益比77％,较去年提升9个百分点。公司积极调整销售策略,把握二季度以来政策频出、客户来访热情提升的市场窗口,二季度推货1254亿元,环比一季度增长181％,二季度三个主要节假日(清明节、劳动节、端午节)日均认购近20亿元,同比提升23％。二季度共实现销售金额1104亿元,环比一季度增长75％,环比增速较百强房企高出约40个百分点。上半年,公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68％,其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1％,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89％。上半年38个核心城市中,32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等城市占有率突破15％。受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响,公司上半年累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6％。公司并表口径已售待回笼资金约1033亿元。

   公司合理控制土拓节奏,土储结构持续优化。上半年公司共新增项目12个,均位于38个核心城市,建面116万平,同比下降70％,拿地金额126亿元,同比下降82％,权益拿地金额109亿元,拿地权益比例为87％,较2023年提升了4个百分点;拿地强度(拿地金额/销售金额)降至7.3％。新获取项目中,其中3个项目已经开盘,北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。上半年公司持续加大力度去库存,截至6月末土地储备7140万平,较年初下降8％。同时,公司土地储备结构持续优化,核心38城面积储备占比约7成;已开工未售的存量住宅面积较年初下降16％;对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策。上半年公司新开工面积677万平,同比增长8％,完成2024年新开工计划(1800万平)的38％;竣工面积1380万平,同比下降13％,完成2024年竣工计划(3400万平)的41％。

   多元业务规模持续扩大,实现协同。1)保利物业:保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2024年6月末,保利物业合同管理面积9.5亿平,在管面积7.6亿平;上半年实现营收78.7亿元,归母净利润8.5亿元,同比分别增长10.2％、10.8％。市场化能力不断增强,第三方在管面积达到4.9亿平,占比达65％,实现第三方物管收入23.2亿元,同比增长17.7％。其中,公共服务优势进一步加强,公共服务在管面积4.2亿平,物管收入14.4亿元,同比增长17.2％。2)资产经营:截至2024年6月末,公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目151个,较2023年末新增16个,在管面积505万平,较2023年末新增70万平。在资产回报率和运营规模双重提升下,上半年实现营收22.6亿元,同比增长3％。

   投资建议与盈利预测:我们认为,公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势,在行业整体下行的背景下,销售规模稳居行业第一,市场占有率进一步提升,上半年营收仍能保持平稳增长。我们认为,作为基本面较好的央企,行业领先的地位将进一步巩固,同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为3435/3379/3441亿元,同比增速分别为-1％/-2％/2％;归母净利润分别为107/111/122亿元,同比增速分别为-11％/4％/10％;对应EPS分别为0.90/0.93/1.02元。当前股价对应的PE分别为9.0X/8.6X/7.9X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企,我们仍然维持"买入"评级。

   评级面临的主要风险:销售与结算不及预期;房地产调控超预期收紧;融资收紧;多元业务发展不及预期。