保利发展(600048):周期压力扰动短期表现,拟发行可转债提升资金实力-2024年中报点评

事件描述

   公司2024H1实现营收1392亿元(+1.7％),归母净利润74亿元(-39.3％),扣非归母净利润72亿元(-38.3％);此外公司拟向特定对象发行可转债,发行总额不超过95亿元。

   事件评论收入端维持相对稳定,利润率承压与并表权益比例下行侵蚀业绩表现。2024H1公司实现竣工面积1380万平(-13.0％);结算端表现更优,全口径结算面积/金额/均价分别同比-0.2％/+17.3％/+17.5％。最终表内开发结算收入1278亿元(+1.8％),公司实现营收1392亿元(+1.7％),整体维持相对稳定。周期压力下毛利率依旧承压,2024H1公司结算毛利率15.8％(-5.6pct,上年全年为16.3％),但16.0％的综合毛利率已经与上年全年水平保持一致。尽管投资收益提升与费率控制得力对利润率下行有所对冲,但受结算项目结构影响,2024H1少数股东损益占比有所提升,最终公司实现归母净利润74亿元(-39.3％)。

   后续展望方面,2024年竣工目标3400万平(较2023年实际-16.1％),但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现;预收和潜在可结转量相对充裕(2024H1预收/年化结算为1.10,已售待回笼资金1033亿元),随着低价土地陆续结算,公司业绩有望逐渐改善。

   需求短期承压投资更趋审慎,坚定去库存调结构。2024H1受行业需求低迷与供货节奏影响,公司实现销售金额1733亿元(-26.8％),面积954万平(-31.0％),均价1.82万元/平(+6.2％),其中核心38城销售贡献占比89％。需求表现低迷下公司更倾向以销定产,拿地端更为审慎,2024H1拿地金额126亿元(-82.2％),面积116万平(-69.9％),均价1.09万元/平(-40.9％);拿地金额强度7.3％(-22.7pct),拿地面积强度12.1％(-15.7pct)。拿地缩量也侧面印证了公司去库存的决心,年中土储较年初下降8％至7140万平,已开工未售存量住宅面积较年初下降16％;此外留存的现金也为公司下半年补充优质土储奠定基础(如7月公司高溢价率竞得上海杨浦平凉地块)。考虑公司在手土储仍相对充裕,加码开工为下半年供货奠基(2024H1新开工677万平,同比+8.2％;全年计划开工1800万平,较2023年实际+20.7％),以及政策优化预期,全年销售降幅或将收窄。

   融资优势凸显,拟发行可转债进一步优化债务结构。截至2024年中公司三道红线指标继续维持"绿档",上半年新增平均融资成本较2023年下降21bp至2.93％,年中存量有息负债综合融资成本3.31％(较年初下降25bp),央企融资优势凸显。拟向特定对象发行不超过95亿可转债,债券期限六年,其中保利集团承诺以现金方式认购不超过10亿元。

   发行可转债有助于公司进一步优化债务结构,提升资金实力,使得公司在未来低价拓储、存量整合中占据先机,市占率有望持续上行,公司也有望逐渐享有更高估值溢价。

   短期周期扰动不改长期价值,增厚资金实力助力远期市占率提升。尽管周期压力难免,但考虑公司在融资拿地等方面的竞争优势,前期估值隐含的预期已过于悲观,只需等待修复契机即可释放较大弹性。格局优化为公司长期投资逻辑,拟发行可转债则为市占率提升提供催化,公司估值修复可期。预计公司2024-2026年归母净利润分别为116/126/129亿元,对应PE为8.4/7.8/7.6X,维持"买入"评级。

   风险提示1、毛利率何时触底存在一定不确定性;2、如若房价继续下行,公司仍存一定减值压力。