保利发展(600048):销售保持领先,负债结构稳定

归母净利下降39％。2024上半年,公司实现营业收入1392亿元,同比增长1.7％;实现归母净利润74亿元,同比下降39.3％,与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct至16.0％,以及受结算权益比例下降11.7pct至69.4％。

   销售保持领先,持续优化土储。2024上半年,公司实现销售面积954万平方米,同比下降31.0％;实现销售金额1733亿元,同比下降26.8％,继续稳居行业第一,市占率持续提升至3.68％。公司在核心38城销售贡献提升2pct至89％,其中32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15％。公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元,其中新增货值住宅业态占比达96％。截至2024上半年末,公司总土储7140万平方米,较年初下降8％,核心38城面积储备占比约7成,已开工未售的存量住宅面积较年初下降16％。

   负债结构保持稳定。截至2024上半年末,公司债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82％,较年初下降0.99个pct;三年以上到期的有息负债占比33.12％,较年初提升1.52pct。上半年公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6％,公司现金余额1464亿元,占总资产10％以上,并表口径已售待回笼资金1033亿元,整体现金流合理充裕。

   投资建议:公司上半年业绩承压,由于公司毛利率仍在筑底阶段,且房价下行带来的资产减值压力仍未完全消除,我们下调此前的盈利预测(下调幅度与公司结算权益比例下降一致),预计公司24-25年归母净利润分别为111/123亿元(原值为124/146亿元),对应EPS分别为0.92/1.02元,对应最新股价PE分别为8.7/7.8X,维持"优于大市"评级。

   风险提示:房价下跌幅度超预期,公司毛利率不及预期,政策放松实际效果不及预期,销售复苏进度不及预期,公司财务风险超预期。