我爱我家(000560):业绩扭亏为盈,经营效率提升-首次覆盖报告

2024H1公司归母净利润扭亏为盈,扣非净利润亏损减少

   7月12日,我爱我家发布2024年半年度业绩预告。公司预计2024H1归母净利润为2400万元-3500万元,去年同期亏损4881万元,实现扭亏为盈;扣除非经常性损益后的净利润为亏损3000万元-4900万元(去年同期为亏损5791万元),较去年同期亏损减小;基本每股收益为0.0102元/股-0.0149元/股,去年同期为-0.0207元/股。

   2024Q2二手房带看量和成交量回暖助力公司业绩回升

   根据业绩预告,由于2024Q1一线城市二手房交易金额较去年同期有较大程度下降,公司住房总交易金额(GTV)也明显下降。一季度GTV下降主要受两方面因素影响,一是去年同期成交量基数较高,二是今年二手房成交价格较去年明显回落。但是,2024Q2房地产相关政策的放松持续加码,尤其5月开始部分城市进一步优化或取消限购,并且央行下调购房首付比例、取消房贷利率下限等政策陆续落地,公司业务所在核心城市(如北京、上海、杭州等)的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。根据Wind数据,5-6月北京、上海和杭州的二手房成交套数环比分别为+0.2％/+12％、+6.3％/+44％、+1.7％/+21％;北京和杭州5-6月二手房成交套数同比分别为+3％/+29％、+50％/+128％;上海缺少同比数据,但其6月成交套数达2.6万套,创下去年9月以来新高。受益于核心城市二手房市场的强劲复苏,公司5-6月二手房买卖业务的成交量和带看量同比呈现较好的增长,对公司业绩产生较好正面贡献。

   降本增效提升经营效率,盘活资产聚焦主业发展

   一方面,公司在上半年继续严控各项费用开支,推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本进一步下降。2024Q1公司期间费用率为20.65％,较2023Q1和2023全年分别下降0.12pct和1.05pct。另一方面,公司于2024Q1出售了云南昆明的新纪元大酒店相关资产,为公司贡献净利润(非经常性损益)约8000万元。本次交易帮助公司降低有息负债率,优化资产结构及资源配置,提高资产质量,更好地集中资源聚焦主业发展,提升经营效率和盈利能力。此外,2024H1员工持股计划的股份支付费用下降为885万元(去年同期为2213万元),并且已经在上半年全部摊销完毕。

   投资建议

   5.17新政后一线及二线城市积极优化楼市政策,5月以来二手房成交量显著回暖,我们认为在去库存背景下楼市政策还有放松空间,进一步支持成交复苏。公司业务布局在一线和核心二线城市,尤其是北京和杭州市占率保持在头部,上海市占率稳步提升,二手房成交回暖利好公司经纪业务增长。同时,公司降本增效提升经营效率,盈利能力有望提升。

   我们对公司主要业务收入预测如下:(1)经纪业务:公司一季度GTV下降,但二季度开始二手房带看和成交量回升,我们预计在去库存政策持续支持下,公司布局的核心城市二手房成交量将保持复苏态势。但考虑到目前二手房挂牌量较高,价格仍然承压,GTV将保持稳步复苏,预计2024-2026 年经纪业务增速分别为+10.5％/+14.5％/+17.9％。(2)新房业务:考虑到2024年新房市场需求依旧较弱,且拿地和新开工仍在低位,进而约束新房供应,预计新房供需两弱的局面将延续到明年。因此预计2024-2026年公司新房业务收入增速分别为-5％/-2％/+2％。(3)资产管理业务:公司资产管理业务规模稳步扩张,2021-2023年在管房源数量同比分别增长7.2％/0.4％/6.7％,平均出房天数和出租率持续改善。因此预计2024-2026年公司资产管理业务收入增速分别为+5.9％/+7％/+5％。

   综上,我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为0.95/1.85/2.74亿元,EPS分别为0.04/0.08/0.12元,当前股价对应PE分别为66.6x/34.1x/23.1x,首次覆盖给予公司"增持"评级。

   风险提示

   楼市政策落地不及预期;二手房复苏不及预期;资管业务发展不及预期。