张江高科(600895):产投为矛地产为盾,科技园区新篇章-商业地产系列报告一

核心观点:

   立足科技产业:公司成立于1996年,同年挂牌上市,是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司,实控人为上海浦东新区国资委。经过30余年的发展,公司立足科技产业的发展,围绕科技地产打造全生命周期发展模式,为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体,为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023年,公司实现营业收入20.26亿元,归母净利润9.48亿元,其中房地产业务实现收入20.02亿元、投资相关业务实现收益8.51亿元。

   汇集高科技产业的国家级园区:公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积220平方公里,具有"一心两核、多圈多廊"的空间布局。目前汇聚24000多家企业,含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年末,贡献租金收入的主要出租房地产建面规模133.12万方,均位于张江区域,其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占58.81％。

   园区招商与产业投资相辅相成:公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1)园区:通过全周期持有物业,形成"招商+服务"的业务链条,并可在项目成熟期通过REITs等通道退出并运营管理项目,实现成熟阶段的轻资产经营;2023年,张江科学城引入重点企业63家。2)投资:形成"直投+基金+孵化"的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益;截至2023年末公司累计直投项目52个,投资总额38.6亿元。资产通过REITs上市后公司可投资于上市REIT,获得投资收益;所投企业也可在张江科学城内办公发展;因此园区业务和投资业务相辅相成,形成全生命周期的运营模式。

   加大专业科技投资力度:公司建有专业的投资团队,加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。

   截至2023年末,公司主要参股16家公司,2020-2023年,公司每年新增投资的企业数量分别为12家、13家、5家、5家。2021-2023年,公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业于科创板上市,彰显公司专业的投资能力。

   投资建议:公司立足科技产业,是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。

   房地产业务以园区运营和开发为主,通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业,是公司稳定发展的基石;投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50％以上,为公司业绩增长带来弹性。我们预计2024年-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元,对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景,首次覆盖,给予"推荐"评级。

   风险提示:政策实施不及预期的风险,园区运营不及预期的风险,宏观经济不及预期的风险,芯片制造行业发展不及预期的风险,生物医药发展不及预期的风险,投资业务收益不及预期的风险,房地产销售不及预期的风险。