城建发展(600266):利润率修复业绩扭亏为盈,城市更新业务高效推进-2023年报点评

事件:公司发布2023年年报。2023全年实现营收203.6亿元,同比降低17.1％;归母净利润5.6亿元,相比去年同期的亏损9.3亿元增长14.9亿元,业绩符合预期。

   收入同比下降,利润率修复扭亏为盈。公司2023全年营收同比降低17.1％,主要是由于项目结转减少导致。公司2023全年归母净利润实现转亏为盈,主要原因有二:(1)2022年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。2023年公司加强了对股权投资的管理,投资净收益由2022年的-6.4亿元扭亏至2023年的4.9亿元,公允价值变动收益由2022年的-7.4亿元缩减至2023年的-1.9亿元。(2)2023年公司房地产开发毛利率同比提升7.1pct至18.3％,其中北京区域毛利率同比提升9.7pct至20.8％。另一方面,受地产市场下行影响,公司计提资产减值损失和信用减值损失9.7亿元,同比增加4.3亿元。截至2023年末,公司合同负债363.2亿元,覆盖2023年营收1.8X,为后续业绩释放奠定基础。

   销售金额大幅增长,聚焦北京市场。公司2023年实现销售金额424.7亿元,同比增长38.7％。公司聚焦北京市场,2023下半年网签套数位居北京第一,克而瑞北京房企排名连续3年位列第二。公司投拓审慎,关注热点地区和城市。2023年在北京以113.8亿元对价获取2宗土地(海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地),后续又在黄山市和三亚市获取土地,合计拿地金额151.1亿,权益比58.4％,全年投资强度达35.6％。

   棚改项目高效推进,商业地产逆势发展。2023年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住,临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要,密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提,为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面,2023年公司首个自营项目城悦荟开业,成都漫悦里、熙悦中心招商突破4万㎡,租金涨幅超市场同类项目。2023年公司商业地产持有面积46.34万方,商业地产经营额6.5亿元?融资渠道畅通,利率优于市场同期水平。公司2023年经营性现金流净额为131.2亿元。截至2023年末,公司在手现金充裕达136.9亿元。公司净负债率90.3％,现金短债比1.6,均已符合"三道红线"监管要求。公司2023发行三笔公司债,共计45亿元,利率优于市场同期水平,分别为3.40％/3.40％/3.37％,融资渠道畅通。

   盈利预测:公司多年深耕北京棚改市场,根据公司最新年报情况,我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为10.5/12.5亿元(前值为15.2/18.5亿元),预计2026年归母净利润为13.7亿元。对应的EPS为0.49/0.58/0.64元,对应的PE为7.5/6.3/5.8倍,维持"买入"评级。

   风险提示:城中村改造政策落地不及预期;房地产市场景气度超预期下行;结算进度不及预期。