张江高科(600895):布局创投全链条,构建REITs全通道-公司年报点评

事件。公司公布2023年年报。报告期内,公司实现营业收入20.26亿元,同比上升6.24％;归属于上市公司股东的净利润9.48亿元,同比增加15.29％;实现全面摊薄每股收益0.61元。公司拟向全体股东每10股派发现金股利人民币1.9元(含税)。

   2023年,公司处于大体量、快节奏载体开发周期,主要开发建设项目19个,其中竣工2个,续建16个,新建1个。总建筑面积324万平方米,计划总投资额504亿元,当年完成投资60亿元。已完工项目2个,总完工面积约32万平方米。

   公司坚持以通过"直投+基金+孵化"的方式,聚合市场资源助推产业发展。

   直投方面,公司累计直投项目52个,投资总额38.60亿元。基金方面,2023年已完成基金认缴11.3亿元。主动管理型基金方面,完成燧芯基金全部实缴出资,募集设立燧锋二期基金。依托895孵化器,公司打造了"创新基地+创业营+孵化基金"三位一体产业培育模式,全方位地服务科技产业初创企业。

   截至2023年年末,895创新基地年内新增58家创新企业,新租面积超11000平方米。895创业营成功举办第十二、十三季,聚焦航空航天、信息安全,海选108个项目,入营56个项目,成功举办"海创浦东"归国留学人员创新创业大赛。

   2023年,公司围绕"金色中环发展带"的总体部署,重点推进上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区及传奇广场城市更新等区域项目的空间开发,对标对表完成建设任务。2024年,计划新开项目3个,总建筑面积34.8万平方米,竣工项目9个,总建筑面积114.2万平方米。

   2023年,公司加快进行资产梳理和重组工作,通过资产证券化工具盘活物业资产,提高资金周转速度,加快产业投资布局。结合"张江REIT"首发和扩募的资产证券化运作经验,完善"项目公司-PreREITs基金-REITs公募基金"的全通道构建。

   合理价值区间为21.28-25.08元,维持"优于大市"评级。我们预计公司2024-2025年EPS分别为0.76元、0.86元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司,上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者,23年归母净利润保持增长,因此给予公司2024年28-33倍的动态市盈率,对应合理价值区间为21.28-25.08元,对应2024年动态PB为2.42-2.85倍,维持"优于大市"评级。

   风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。