招商积余(001914):主业稳健增长,降负债将进一步提振盈利-2023年报点评

事件描述

   公司2023年实现营收156.3亿(+20.0％),归母净利润7.4亿(+24.0％),扣非归母净利润6.6亿(+32.1％)。

   事件评论物管主业内生增长稳健,利润率略微承压。公司2023年整体营收实现稳健增长(156.3亿,+20.0％),达成年初156亿的收入指引,物管、资管分部协同发展。截至2023年末公司管理面积3.45亿平(+10.7％),规模持续上行;叠加收购标的投后整合提供增量(4家收购标的2023年贡献营收14.2亿)、增值服务的稳步发展,公司物管分部全年营收增长稳健(147.6亿,+18.0％),其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+20.4％/+1.4％/+10.2％。商业运营规模提升叠加上年减租带来的较低基数,2023年公司资管分部实现营收7.0亿(+50.1％)。毛利率有所承压,住宅/非住业态受市场竞争加剧等影响,基础物管毛利率分别同比-1.2/-1.0pct至7.9％/9.1％,公司整体基础物管毛利率同比下降1.0pct至8.8％,即使增值服务盈利性提升对其有所对冲,公司基础物管分部整体毛利率仍有下行(-0.6pct至10.0％);尽管高毛利资管收入占比提升对综合毛利率有所拉动,公司全年综合毛利率仍同比微降0.3pct至11.6％。有息负债下降导致财务费用减少,税费比例有所下降,公司最终实现归母净利润7.4亿(+24.0％),扣非归母净利润6.6亿(+32.1％),主业内生稳健增长之外,上年的收并购与租金减免贡献较高业绩增速。

   新签合同金额稳步增长,非住优势地位巩固。截至2023年末,公司在管规模3.45亿平,其中住宅/非住规模占比分别为38.1％/61.9％。公司新签年度合同额40.4亿(+22.0％),其中非住业态新签同比+28.7％,高校、金融等优势业态增速较高,非住优势地位持续巩固。第三方拓展仍为绝对主力(占新签年度合同额的87.5％),且千万级以上项目占比过半。多路径并进持续拓展,总对总、合资合作模式均有建树;投后整合得力,4家收购标的新签年度合同额1.93亿元。深耕核心区域,收入前五优势区域营收占比54.2％。

   现金流明显改善,分红比例稳步提升。主动调结构实现优质增长,企业商城主动放弃低毛利业务,专业增值服务也稳中向好,招商商管管理规模也稳步提升。前期轻重分离带来的有息负债与财务费用下降,以及收并购投后整合效果已经在报表正向反馈。现金流改善明显,经营性现金流净流入18.2亿(+82.5％);加强应收账款管理,应收账款同比下降,在手现金同比+37.3％至43.5亿。主动调增分红比例,2023年分红占比24.5％(2021/2022年分别为20.7％/21.4％),并规划2024-2026年现金分红比例均不低于25％。考虑公司较充裕在手现金,后续收并购与提升分红比例值得期待。

   积极市拓主业稳健增长,有息负债下降将进一步提振盈利。母公司支持之外,公司积极市拓,非住优势持续强化,物管主业有望稳健增长,今年有息负债将进一步下降,继续提振盈利;重视现金流管控,充裕在手现金为后续发展提供隐性期权。预计2024-2026年归母净利为8.7/10.1/11.7亿元,对应估值为13.0/11.2/9.7X,维持"买入"评级。

   风险提示1、公司物管利润率修复进度不及预期;

   2、轻重分离进度不及预期。