招商积余(001914):业绩稳健,非住业态优势显著-年度点评

事件:公司近期发布2023年年报,全年实现营业收入156.3亿元,同比+20.0％;实现归母净利润7.4亿元,同比+24.0％;扣非归母净利润6.60亿元,同比+32.1％。

   物管业务规模稳步提升,资管业务显著修复。公司23年营收同比增长20％,归母净利同比提升24％,利润端增速高于营收端,主要原因或为23年实际所得税下降,以及22年减免租金低基数效应的影响。分业务板块,物管、资管营收分别为147.6亿元(+18％)、7.0亿元(+50％)。物管业务,基础物管/平台/专业增值收入分别增长20.4％/1.4％/10.2％。基础服务规模稳健提升,期末公司在管面积同比增长10.8％至3.45亿方。住宅/非住业态毛利率分别下降1.2pct/1.0pct,但平台/专业增值毛利率提升了2.5pct/1.5pct,未来物管业务盈利能力仍有提升空间。资管业务,商业运营/持有物业收入同比增长139％/25％,毛利率提升14.5pct/9.4pct,得益于商业运营面积扩大、疫情后持有型物业收入回暖、22年减租的结束。

   非住宅业态优势巩固。从业态分布看,非住宅业态的在管面积/收入占基础物管比例分别为61.9％/71.9％,新签年度合同额同比增长28.7％至34.6亿元,占比85.6％(22年为81.1％)。此外,公司在金融、高校业态新签年度合同额同比增长67％/31％,同时深度参与城市服务,非住宅业态优势进一步巩固。

   关联方持续支持,同时市场拓展加大发力。23年末公司3.45亿方的在管面积中,约35％来自于控股股东招商蛇口,关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的优势,预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源。此外,公司在市场拓展中加大发力。23年第三方项目新签年度合同金额35.4亿元(+27.4％)。公司在深圳、广东、江苏、上海和四川的营业收入位列前五名,有效提升优势区域项目密度;深化"总对总"开拓,深入阿里等价值客户战略布局协同;落地7家合资公司。

   维持买入评级,调整目标价至11.31元。根据年报经营情况,我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值,上调了公司费用率的预测,调整后24-26年EPS为0.87/1.16/1.56元(原预测24-25年为1.07/1.30元)。可比公司24年PE为12x,公司关联方支持稳定,外拓能力较强,预计25年业绩增速高于可比公司,给予10％估值溢价,对应24年13倍估值,对应目标价11.31元。

   风险提示公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。