滨江集团(002244):高品质住宅标杆,同时受益格局优化和品质提升

2023年销售额1,535亿元、同比持平,销售排名提升至第11。据克而瑞,2023年公司销售额1,535亿元,同比-0.3％,远好于Top50房企均值-20.7％;克而瑞排名第11名,较22年提升2名;销售面积334万平,同比+8.4％;销售均价4.2万元/平,同比-8.0％。

   2023年10月杭州放松限购,将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区,限购区域内本市户籍限购2套(原落户5年限购2套或2年连续社保限购1套)、非本市户籍家庭有社保或个税记录的限购1套(原二手房1年连续社保、新房4年连续社保),政策放松之下公司销售弹性也将有所提升。

   2023年拿地金额440亿元、杭州占比87％,拿地/销售额比29％。据公告,公司2023拿地金额达440亿元,同比-39.9％,其中杭州占比87％;拿地面积284万平,同比-40.1％;

   拿地均价1.55万元/平,同比+0.2％。2023年公司拿地/销售金额比29％,拿地/销售面积比85％,拿地/销售均价比34％。截至23年末,公司总可售货值2,600亿元,其中杭州、浙江(除杭州)、其他分别占比56％、24％和20％。

   公司为高品质住宅标杆,有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们认为,我国住房需求结构将出现分化,其中改善性需求对应的高品质住宅将迎来广阔成长空间。供给端,通过七普和统计局数据,我们估算目前我国城镇住宅存量约344亿平,其中高品质住宅合计约82亿平、渗透率约24％;需求端,人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升,将推动市场改善性需求逐渐爆发,我们估算2022-30年改需占比达44％,这意味着后续高品质住宅渗透率提升空间广阔,并估算2022-30年改需年均达6亿平,对应规模6.5-8.3万亿,这意味高品质新赛道空间广阔。而公司销售均价维持在4万元/平米左右,专注杭州高品质住宅项目;在2008年就已建立五大产品标准化体系,目前有四大产品体系、十五个标准版本,深耕杭州30载、品质豪宅口碑业内领先,以武林壹号为首的红盘享誉杭州,有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。

   三条红线稳居绿档,融资成本低位再降。据公告,我们计算截至23Q3末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率59.1％,同比-8.5pct;净负债率14.2％,同比-46.6pct;现金短债比3.2倍,同比+1.7倍。23Q3末有息负债386亿元,同比-22.8％;23H1末有息负债中银行贷款和债券类分别占比76％和24％;平均融资成本低至4.40％,较22年-20BP。近期公司成功发行多笔债券:23/6/16发行中票6亿元/3.95％/2年,23/7/3发行短融9亿元/3.85％/1年,23/7/21发行中票6亿元/3.85％/2年,23/8/1发行公司债7亿元/4.20％/2年,逆境中融资优势凸显。公司计划23年权益有息负债规模控制在470亿元以内(同比持平),直接融资规模控制在20％以内,融资成本下降10-20BP。

   投资分析意见:高品质住宅标杆,同时受益格局优化和品质提升,维持"买入"评级。滨江集团深耕杭州30载,公司自2015年开始销售换挡加速,2023年公司销售排名已提升至行业第11名。近年来公司积极拿地扩张,2015-21年拿地/销售金额比均值达60％,2022年达48％,公司拿地聚焦于大杭州区域,目前可售货值中杭州占比56％,将赋予公司后续更强的销售弹性。考虑到目前行业销售和利润率仍承压,我们下调公司23-25年盈利预测分别为41.3/47.5/57.2亿元(原45.0/51.9/59.7亿元),对应24年PE为4.6X,我们看好公司将同时受益格局优化和品质提升以及近两年拿地量质提升而赋予后期的业绩弹性,维持"买入"评级。

   风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期,融资收紧、成本上升。