张江高科(600895):园区开发特色鲜明,科技投行价值彰显-深度报告

张江科学城重要开发主体,发展空间巨大公司是一家从事产业地产营运、高科技产业整合,提供科技金融集成服务的创业服务业集成商。房地产开发及租赁是公司的主要业务,营业收入占公司整体收入比例持续保持在90％以上,公司主要布局上海市。张江科学城位于上海市浦东新区,区位优势显著。根据上海市政府2021年批复的《上海市张江科学城发展"十四五"规划》,张江科学城规划范围约220平方公里,规划定位是要建设"科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力"的世界一流科学城。我们认为,公司作为浦东新区直属国有控股上市公司,是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体,未来发展空间巨大。

   租赁面积稳步提升,业务收入具备增长潜力从出租面积上看,公司持有物业的出租面积逐渐增加,由2018年的109万平方米增加至2022年的133万平方米,出租面积CAGR为5％。2023H1公司租金收入5亿元,同比增加29.7％,租金收入恢复常态。截止2022年底,公司存量在建项目18个,在建面积约300万方,在建项目计划3年内全部完工。我们认为,随着未来在建项目逐步竣工面世,公司的租赁面积有望保持提升,租赁业务收入具备增长潜力。

   新三商策略下打造科技投行,产业投资业绩逐渐释放2014年公司提出"新三商"战略,以"科技投行"为战略发展方向,坚持浦东新区"六大硬核产业"的发展部署,打造"2+2+X"产业体系。公司产业投资规模稳步扩大,累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的87.13亿元。截至2023年6月底,公司直投项目53个,投资金额38.69亿元,参与投资的基金25个,认缴出资48.44亿元,撬动了559.14亿元的资金规模。2021-2023H1,公司投资收益占营业利润保持上升,2023H1达到65％。公司2023H1净投资收益为3.27亿元,同比2022年扭亏为盈大幅上涨,带动公司归母净利润同比高增,同比增长1702％。公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态,以"直投+基金+孵化"的方式,聚合市场资源助推产业发展。

   融资渠道多样化,融资成本持续优化公司融资渠道多元,拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势。公司融资总额逐步上升,融资成本持续下降。截至2022年底,公司融资总额为201亿元,同比增长21.4％,融资成本仅为3.3％,公司融资优势显著。此外,公司持有资产优质,2023年6月顺利完成扩募相关发行工作,利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产,为公司主营业务提供资金支持。

   盈利预测与估值我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为10.36、11.93和13.76亿元,对应2023年EPS为0.67元/股,综合考虑公司的发展空间、投资策略、运营稳健性等方面,我们认为公司应当享有估值溢价,具备投资价值。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示投资收益波动风险;产业地产竞争加剧;资金到位不及预期。