张江高科(600895):张江科学城发展再迎重大制度红利,土地模式创新,推动科创提速

事件。根据上海市人民政府官网报道,2023年9月5日,《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》(以下简称《试点意见》)发布。具体内容包括:1)创设产业综合用地(M0)类型。即"针对主导功能为工业或研发的项目,允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合配置"。我们认为,通过支持产业用地功能复合,促进规划土地管理要求与产业空间弹性需求之间的有效衔接,为产业高质量发展提供有效空间保障。

   2)创新存量产业用地用途转换路径。即"允许存量产业用地根据不同生产阶段的实际需求,在满足产业、环保、安全等要求下,将研发功能与实体制造在同一地块或同一建筑内实现使用转换"。我们认为,这一创新举措为产学研一体化发展提供空间保障,有利于科创成果快速转化,激发企业创新活力,提高土地产出效率。

   3)创立产业配套设施统筹设置方法。即"同一主体的相邻多个产业用地,经有关部门认定后,可统筹平衡生产、生活配套,根据需求集中配建生活配套设施,相关要求在土地出让合同中进行约定"。我们认为,这一措施,对于提升科学城产城融合度、促进张江科学城职住平衡、增强科创人才归属感具有重要的现实意义。

   4)创建支持科技创新和产业融合发展的工作机制。"明确了张江科学城规划土地管理试点的工作机制,包括更高效的规划优化机制、更放权的实施深化机制、更聚焦的土地供应机制、更规范的登记监管机制"。我们认为,这些机制进一步强化了产业综合用地项目的全生命周期管理和信用监管。

   综合以上观点,《试点意见》将增加张江科学城土地使用弹性,助力园区企业研发成果迅速转化,有利于强化张江科学城产城融合,从而推动深耕张江科学城的上市公司的租售业务和创投业务的顺利拓展。

   合理价值区间为21.28-25.08元,维持"优于大市"评级。我们预计公司2023-2024年EPS分别为0.76元、0.89元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体,张江科学城运营主体中唯一上市公司,23年上半年归母净利润保持高增长,因此给予公司2023年28-33倍的动态市盈率,对应合理价值区间为21.28-25.08元,对应2023年动态PB为2.56-3.01倍,维持"优于大市"评级。

   风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。