南都物业(603506):规模持续扩张,业绩稳健增长

公司营收稳步增长,2022年受信用减值拖累盈利能力略承压,2023Q1已有所修复。2022年＆2023Q1公司分别实现营收18亿元、5亿元,同比分别增长15.9％、12.2％,整体营业收入的增速保持稳健。从盈利能力来看,2022年公司实现净利润及归母净利润分别为2亿元、1.5亿元,分别同比下滑8.6％及10.7％,主要原因为:(1)2022年毛利率同比下滑3.3pct;(2)公司基于谨慎性原则对单一大客户进行单项坏账计提操作。进入2023年一季度,外部不利因素释放,公司盈利能力有所修复,2023Q1毛利率较2022年末提升2.0pct至21.6％,净利润及归母净利润分别同比增长8.2％、7.2％。

   费用管控能力持续提升,在手现金充裕,分红比例维持在较高水平,股息率较为稳定。1)公司费用率连续多年保持下行,2022年销售费用、管理费用、财务费用及研发费用合计占营收比重较2021年下降0.6pct至8.9％,且该比重在2023Q1进一步下降0.5pct至8.4％。(2)截止2023年一季度末,公司在手准货币资金达到9亿元,其中货币资金3亿元,拥有充裕的现金储备能支撑公司灵活调整收并购战略,在合适的时机及时扩张规模。(3)2022年分红比例为40.01％,与A股同业公司相比位于较高水平。股息率自2018年开始一直保持在2％～3％的水平。

   "一体"业务深耕核心区域,规模持续扩张,业态持续丰富;"两翼"业务转型发展。1)物业基础服务仍然是公司最主要的营收来源,2022年占主营业务收入比重为86.2％,其签约规模持续扩张。2022年公司在优势区域长三角(江浙沪皖四省)签约面积占比达到87％,较2021年上升约5pct,优势区域项目密度持续提升。此外业态也在持续丰富,2022年新增签约面积中,商写与城市服务业态占比已经超过了50％。(2)增值业务在2022年受到房地产行业波动影响,营收同比下滑7.9％,但其零售业务销售额有较为明显的增长。资管业务转变运营策略,退出亏损的长租公寓项目,并主推轻资产运营模式,盈利能力大幅改善,全年毛利率提升40.7pct,由负转正为5.9％。

   投资建议:公司外拓积极,持续丰富服务业态,区域深耕,优势区域项目密度有望进一步提升。营收增长稳健,外部不利因素释放后,盈利能力有望修复。零售业务计划布局更多新零售产品,提高资源点位利用率,资管业务及时转变运营策略,退出亏损项目,盈利能力大幅提升。我们预计公司2023年～2025年EPS分别为0.89元、1.01元及1.14元,按照2023年7月12日收盘价计算,对应PE分别为13.4x、11.8x及10.5x。首次覆盖,给予"增持"评级。

   风险提示:业务拓展不及预期,人力成本大幅上涨,坏账风险,零售业务推广不及预期等