南山控股(002314):核心城市持续深耕,仓储物流稳健发展

事件:2022年公司实现营业收入122亿元,同比增8.7％,归属股东净利润6.8亿元,同比减少30.3％。毛利率下降1.7pp至19.3％。

   深化核心城市布局,土储量足质优。2022年实现全口径销售金额150亿元,同比-31.2％,权益销售金额75.5亿元,同比-52.7％。公司在深耕的上海、成都获取三宗优质地块,合计占地144亩,总规划计容建筑面积18.1万平米。公司综合体商业长沙南山里已于5月20日顺利开业,平均出租率为94％。截至报告期末公司总土储占地面积103.4万平方米,总建筑面积200.3万平方米,土地储备充足,其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为31％、37％、25％、7％。

   仓储物流业务规模持续增长,经营效率良好。2022年度宝湾物流实现营业收入16.4亿元,同比+11.2％,经营净现金流13.2亿元,同比+22.0％,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升;同时,受益于税费支持政策的落地,全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响,仓库平均使用率同比下降7.3pp至87.2％。截至2022年,宝湾物流在全国范围内拥有并管理81个智慧物流园区,年内新增获取土地面积共963亩,履约交付6个项目(含改造),新增竣工面积约43.7万平米。

   产城综合开发业务稳步推进,项目运营情况良好。2022年产城综合开发业务营收7.8亿元,同比减少57.6％。报告期内新获取土地299亩,落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目,产业运营和资源拓展逐渐形成体系。公司积极做好存量物业招销安排,其中重庆汽车公园项目产业一期实现100％预招商;德阳科技园项目超计划完成阶段性出售及回款任务。

   融资成本进一步降低,彰显未来发展信心。公司资金充足,宝湾物流成功发行两期三年期中期票据,合计10亿元,票面利率分别为3.4％、3.02％,较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮45BP、64BP。南山地产"三道红线"指标均处于绿档,负债结构及资金来源相对稳定。

   盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为13.4％,考虑公司土储充足,仓储物流业务规模持续增长,维持"持有"评级。

   风险提示:竣工交付或低于预期、地产调控风险、物流仓储出租或不及预期等。