美凯龙(601828):推进降本增效,REITs新政有望受益-2022年年报点评

维持增持。2022年营收141.4亿元/-8.9％,归母净利7.49亿元/-63.4％,扣非6.16亿元/-62.8％低于预期,主要因疫情扰动/终端消费不力等,若加回减免租金的影响则扣非下滑收窄至约-41％。考虑到业务恢复需一定时间,下调预测2023-24年EPS至0.32/0.42元(原0.41/0.48元)增速84/34％,预测2025年EPS为0.48元增速14％,下调目标价至6.4元,维持增持。

   Q4承压,费用率降低体现降本增效。1)Q4营收36.5亿元/-12.1％,归母净利-5.69亿元较2021Q4亏损幅度扩大,扣非-5.04亿元由盈转亏低于预期;2)毛利率58.4％/-3.3pct,其中自营及租赁毛利率73.2％/-3.9pct;3)费用率37.7％/-4.7pct,其中销售费用率11％/-2.3pct、管理10.3％/-3.1pct;4)经营净现金流38.8亿元/-27.9％,主要因减免及延迟收取租金及管理费;5)负债率55.5％/-1.9pct,带息负债降低51亿元、带息负债率27.5％/-2.6pct。

   持续拓展下沉市场,REITs新政有望受益。1)截至2022年底共经营94家自营,284家委管,8家战略合作,57个特许经营,出租率自营85.2％、委管86.7％;2)政策明确提到支持消费基础设施发行REITs,公司自营物业位于核心区域(一二线城市占比超80％)且面积高(自营经营面积约837万平米)望充分受益;3)委管商场筹备充足,其中315个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块,有望加快发展步伐。打造多业态融合消费,推进线上线下一体化。1)持续推进一省一标杆商场战略落地,甄选32家1号店、9家至尊MALL及59标杆商场,并加速实现构建落地;2)2022年餐饮品类全国商场覆盖率自32％提升至43％,百mall商场餐饮覆盖率自55％提升至78％;3)与战投阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下一体化新零售模式。

   风险提示:线下客流恢复不及预期,地产调控等