首开股份(600376):销售增速转正,北京市场可期

单月销售同比转正,年内销售排名上升16位,根据公司10月经营公告,22年10月首开实现销售金额86.7亿元,同比+17.3％(Top30房企销售金额同比-24.8％),继9月销售环比转正后,首开销售进一步改善,实现单月同比正增长。单月销售面积31.0万方,同比+15.9％,销售均价27958元／平,同比+1.2％。2022年1-10月,首开股份实现销售金额734.0亿元,同比．26.9％,销售面积264.6万方,同比．18.2％,年内销售排名第22位,较21年提升16位。

   深耕北京市场,销售韧性可靠．作为北京地方国企,首开深耕北京市场,连续7年位列北京销冠。22年上半年,首开仅于北京获取1宗土地,三季度随自身经营情况改善加大拿地力度获取2宗土地。因土拍市场遇冷,年内北京将加推四批次、五批次供地,当前首开销售情况进一步改善,可维持一定水平拿地力度,趁土拍加推持续补充在京土储,22年中期公司在京土储占总土储36％,预计该占比将持续提升。

   北京限购政策放松,持续优化可期．11月8日北京住建委发文,通州台马地区因划归北京经开区管理,取消"双限"政策。调整后,部分外地家庭以及部分京籍家庭可在台马地区购买1套商品房。首开当前位于台马区域的项目金悦郡将获得短期利好。该政策为本轮周期一线城市首次调整限购政策,信号意义重大,持续优化可期。

   盈利预测与投资建议．公司土地储备优质,销售表现改善,未来利润具备较大弹性,当前公司PB估值仅0.4倍,考虑22Q3末公司预收账款增厚及折价后的归母净资产(B+)为308亿元。我们维持前期合理价值7.22元／月殳,对应22Q3合理估值0.6倍PB,维持"买入"评级。

   风险提示．北京市场改善不及预期:行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率:政策环境改善速度不及预期;融资环境恶化。