南都物业(603506):物管业务拓展顺利,在管面积结构优化-中报点评

事件南都物业(发布2022年中报,主要内容如下2022年上半年公司实现营业收入8.97亿元,同比增长17.36％归母净利润0.90亿元,同比增长6.73％EPS0.48元。其中第二季度单季实现营业收入4.82亿元,同比增长23.70％％,归母净利润0.53亿元,同比增长1.99％EPS0.28元。

   核心观点业绩同比小幅增长正向因素包括营收上升、公允价值变动损益增加、实际所得税税率下降等。公司上半年归母净利润同比上升6.73实现小幅增长正向贡献因素包括1公司业务拓展,包括外部收购物管公司等,导致营业收入同比上升17.362公司交易性金融资产产生的公允价值变动损益由去年同期的293.82万元上升至814.98万元3实际所得税税率由去年同期的30.29下降至28.22。

   物管业务拓展顺利,新签面积大幅提升,持续聚焦长三角。报告期内,公司物管业务拓展顺利,一方面上半年新签项目61个,新签约面积781.3万平方米同比上升100.63另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主,包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等,中大物业公司以住宅物业为主。

   截止报告期末,公司总签约项目696个,累计总签约面积8306.87万平方米,其中长三角区域(江浙沪皖四省)占比85％85％,较2021年底上升3个百分点。

   在管面积结构优化非住面积占比提升。公司提升非住宅管理面积比例上半年新签占比高于存量占比。2022年上半年新签约面积中,住宅项目占比40％40％,商写项目占比21％21％,城市服务项目占比39％。2022年上半年末的存量总签约面积中,住宅项目占比67％商写项目占比23％23％,城市服务项目占比10％。公司持续推进全业态布局,积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。

   资产管理服务收入明显提升增值业务收入有所下滑。归功于大悦商业一系列改进措施公司2022年上半年资产管理服务收入同比上升46.18相关措施包括退出亏损的长租公寓项目并以委托运营模式承接新项目西溪群岛酒店持续作为疫情隔离酒店,维持稳定收益重点发展产商运营方向新接乌镇资产业务等。受疫情及楼市下行影响公司上半年增值业务收入有所下滑物业增值服务、非业主增值服务收入分别同比下滑10.10和20.16。

   投资建议预计20222024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元,归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元,EPS为1.03元、1.22元、1.46元,对应PE为12.26倍、10.34倍、8.65倍,公司物管业务拓展顺利,受疫情及楼市下行影响较小未来业绩具备支撑,首次覆盖给予谨慎推荐评级。

   风险提示市场拓展进度存在不确定性人工成本对盈利能力影响存在不确定性疫情对物业收缴率影响存在不确定性。