南山控股(002314):宝湾物流拟开展公募REITs运作,物流地产价值重估迎核心催化,强调"推荐"评级

公司公告《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》,子公司宝湾物流拟以天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园及嘉兴宝湾物流园等4个项目作为底层基础设施项目,发行公募REITs。

   基金要素:1)基金名称:华泰紫金-宝湾物流仓储基础设施证券投资基金(具体以产品成立公告为准)。2)基金规模:基础设施项目初步估值为19.97亿元。3)基金期限:50年,存续期届满可延长。4)收益分配比例:收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％,在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。5)四个项目宝津物流、廊华物流、宝昆物流、宝禾物流的资产基础法评估市场价值分别为4.7、6.2、4.9、2.6亿元,合计18.4亿元;对应投资性房地产的增值金额分别为3.5、5.2、3.8、1.8亿元,合计14.3亿元;增值率分别为184％、449％、288％、147％。

   我们认为:公募REITs运作的落地,将为公司物流地产资产价值重估带来强催化。此前深度报告我们指出公司核心看点第一即公募REITs的探索,本次事项的公告意味着即将实质性落地。1)本次发行公募REITs可帮助公司盘活物流园资产,实现宝湾物流轻重资产模式的并举联动,完善"募投建管退"的全流程资产管理运作能力,同时实现权益型融资效果,提升资产效益和股东收益。公司预计交易完成,可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。2)公司20年曾成功发行类REITs:20年12月公司以上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园作为底层资产,成功发行类REITs18.5亿元,合计处置收益12.5亿元。3)公司仍有充足项目储备。截至2021年末,公司在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积达900万平方米。本次发行公募REITs的底层项目为4个,公司仍有充足项目储备及巨大潜力。

   投资建议:1)盈利预测:依据公司测算,若公募REITs成功发行将获得归母净利4.9亿元,我们上调22年盈利预测至预计实现归母净利13.6亿(原预测8.7亿),维持23-24年原预测归母净利润10.5、12.8亿元,对应EPS分别为0.5、0.39及0.47元,对应PE分别为7、9及8倍。2)分部估值:我们维持估值方法,即对房地产业务进行NAV估值法估,以及宝湾物流根据EBITDA估值倍数估值。地产业务:测算折合价值36亿;宝湾物流:预计宝湾物流22年EBITDA为9.7亿元,给予22年EBITDA估值倍数25倍,考虑公司权益比重,对应价值129亿。合计市值165亿,对应目标价6.09元,预期较现价68％的空间。3)我们强调公司存在如下看点:其一、我们看好物流地产行业发展,宝湾物流领先的品牌及运营能力有望享受行业红利;其二、房地产开发业务或迎来行业催化;其三、公司积极探索的"园区+业务"可视为向上的弹性"期权",而公募Reits则为公司进一步提升资产运营能力并获取收益提供新路径。基于公司公募REITs项目尚未正式发行,维持"推荐"评级,强调其未来潜力。

   风险提示:宏观环境导致房地产业务推进不及预期,园区+业务进展低于预期。