南山控股(002314):仓储物流持续拓展,地产销售逆势增长-2021年年报点评

业绩点评:2021年公司实现收入111.8亿元,同比-0.5％;实现归母净利润9.8亿元,同比-24.5％。业绩下滑一方面是由于房地产结算毛利率较上年下降11.7个百分点至14.1％,另一方面是由于公司于2021年发行类REITs项目确认投资收益12.5亿元,2021年投资收益有较大幅度下降。2022Q1实现收入约10.4亿元,同比+22.9％;归母净利润亏损1.26亿元,上年同期亏损8293万元。

   销售增长稳健,土储量足质优。全年实现全口径销售金额218亿元,同比增长122.7％,其中并表口径销售金额125.3亿元,同比+22.0％。2021年公司通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地21宗,其中并表范围内新增11宗,总规划建筑面积125.4万平方米,主要布局在长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。截至期末公司总土储占地面积117.7万平方米,总建筑面积263.5万平方米,土地储备充足,其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为26％、33％、24％、17％。此外公司有权对赤湾3.4平方公里土地进行开发,预计中长期可开发及城市更新面积超126万平方米。

   仓储物流管理规模持续增长,经营效率良好。2021年宝湾物流业务实现收入14.7亿元,同比+24.7％,经营净现金流10.9亿元,同比+41.9％,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升,报告期内平均使用率为94.5％。截至2021年末,宝湾物流在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积达900万平方米,物流网络不断完善,保持行业领先地位,并积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务。

   财务健康,现金流优化。公司资金充足,宝湾物流成功发行两笔中票并引入投资者,共融资47亿元。南山地产三道红线均处于健康状态,公司注重加强回款,经营活动现金流量净额为30.1亿元,较2020年的-19.1亿元明显优化,期内融资成本3.85％-4.99％,较2020年进一步降低。

   盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为9.8％,综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值,公司总市值为197.9亿元,对应目标价7.31元,维持"买入"评级。

   风险提示:竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。