金融街(000402):开发业务提质增效,核心资产价值凸显-2021年年报点评

本报告导读:公司受利润率下滑冲击,业绩低于预期,但自持物业租金毛利极为稳定,且探索更多退出渠道兑现收益,预计市场下行期,公司的核心资产价值将得到重估。

   投资要点:维持中性评级,维持目标价6.12元。营收增长33％,但受结转毛利率下滑冲击,归母净利润下滑34％,低于预期,下调2022-2024年EPS至0.55/0.70/0.87元(原2022/2023年为0.72/0.82元),增速为0％/28％/24％,开发业务提质增效,优质自持物业是抵御宽信用受阻的最佳配置方向,维持目标价6.12元,现价对应2022年11.1倍PE。

   结转利润率下滑,开发业务开始提质增效。公司结算毛利率下滑10.9pcts至16.6％,同时计提7.4亿减值,导致业绩大幅下滑。但近两年拿地趋于谨慎,销售金额下滑15％至339亿,土储降至1651万方,但仍保持9.4年去化周期。预计公司仍将聚焦核心区域拿地,加快土储开发节奏,在计提减值及谨慎拿地后,开发业务利润更为平稳。

   持有物业收益稳定,合理计价,穿越周期。1)公司在一二线核心城市持有写字楼和商业可租售面积110万方,近4年毛利均在15亿左右,疫情冲击影响有限,反映了良好的质地;2)截止2021年末公司投资性房地产计价387亿,约合3.8万/平,总体处于偏低水平,2021年公允价值变动产生的8.2亿收益,主要来自于竣工商业转为自持运营,报表价值较为坚实;3)公司近三年保持正的经营性现金流。

   资管业务进一步推进,变现渠道再丰富。2021年实现德胜公司的转让(主要为德胜国际中心部分物业),使得投资收益大幅提升至10亿,并改善了现金流。预计公司将持续优化持有物业,提升资金使用效率。

   风险提示:经济出现快速下行,对公司开发物业和持有物业带来冲击。