中国国贸(600007):经营指标稳步提升,分红率增至近六成-年度点评

2021年业绩符合我们预期中国国贸公布2021年业绩:收入35.9亿元,同比增长16％,归母净利润10.2亿元,同比增长24％,每股盈利1.02元,专业绩快报一致,符合预期。

   公寓、酒店收入明显回升,利润率边际修复。2021年公司酒店收入同比增长40％至4.7亿元,较2020年复苏明显,约回升至疫情前的七成(2019年6.7亿元);公寓实现收入0.9亿元,较2020年(0.07亿元)大幅增长。得益于租金和出租率双提升,公司商城收入同比增长23％至11.8亿元,写字楼收入同比下降1％至15.0亿元。公司全年税前毛利率为55.7％,同比提升2.2ppt(主要因折旧摊销和维修保养支出增速放缓),四项费用率下降0.8ppt至8.3％,归母净利润率28.5％,同比提升1.9ppt。

   商城出租率创新高,写字楼租金略有下滑。由于新租、续租租金和提成租金较高,叠加2020年受疫情影响租金基数低,公司2021年商城平均租金同比增长19％至1175元/平方米/月;出租率提升3.0ppt至98.8％,创历史新高,其中东楼贡献最为显著,同比提升8.3ppt至99.9％。2021写字楼平均租金同比下降3％至619元/平方米/月,其中三期B下滑最多(同比下降6％);出租率同比提升2.4ppt至94.5％。

   发展趋势公寓收入未来有望继续增长。国贸公寓经过改造后于2020年9月重新投入运营,截至2021年末平均出租率回升至39.4％,平均租金391元/平方米/月,较改造前(240-250元/平方米/月)实现大幅提升。我们认为短期受疫情影响,高端服务式公寓租赁仍面临一定的压力,可能导致出租率和租金增速略有放缓,但不改中长期租赁需求复苏趋势,租金未来增长仍可期。

   全年分红比例增至近六成,关注后续分红比例提升幅度。公司2021年每股分红0.60元,分红比例提高至59％(2019和2020年分别为39％和49％),对应股息收益率3.64％。此前因持续发生投资物业更新与改造,公司资本支出较高。我们预计后续伴随着资本支出的减少,公司分红比例有望维持高位,建议投资者关注公司后续分红比例提升幅度。

   盈利预测与估值考虑到商场、酒店租金恢复好于预期,我们上调2022年盈利3.3％至11.2亿元,引入2023年盈利预测11.9亿元,对应同比增速9.5％/6.0％。维持中性评级,但考虑到市场对高端持有型物业标的风险偏好提升,我们上调目标价17％至17.26元,对应15.5/14.6倍2022-23年目标市盈率和6.5％的上行空间,公司当前交易于14.6/13.7倍2022-23年市盈率。

   风险持有型物业租金或出租率增速不及预期;新冠疫情影响范围和幅度超预期