南山控股(002314):高端仓储物流标杆,布局光伏开启新增长-深度研究

推荐逻辑:1)增发收购布局新能源产业,积极开发光伏业务,自有屋顶资源可实现近1GW装机量,打造营收增长新窗口。2)高端仓储行业领先,物流园区运营成熟,布局全国稳中求进。3)销售金额高速增长,拿地积极土储充沛,背靠南山资源优质。

   增发中国核能科技,光伏业务开创新局。2021年公司拟通过定增中国核能科技,成为第一大股东,布局光伏业务。中国核能科技深耕光伏发电领域多年,截至2021H1管理各类光伏及风力电站45座,总装机容量达到520MW,可与公司实现深度协同。公司场地资源丰富,截至2021H1,公司运营、管理和规划在建的仓储物流园区面积共760万平方米,规划在建、待建及运营产业园区面积约162万平方米,可实现约0.9GW,此外公司还拥有母公司南山集团等工商业屋顶作为潜在可拓展资源。公司第二大股东普洛斯拥有分布式光伏项目开发经验,已逐步在全国15个省市稳定运营分布式光伏发电项目,2021年底累计开发规模约达到1GW,可赋能公司新业务发展。

   仓储物流规模扩张,REITs助力资产升值。2021H1公司凭借宝湾物流平台,累计运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积共760万方,同比增长11.8％;仓库出租率维持高位,达到93.1％,公司仓储物流网络体系不断完善。同时,宝湾物流2020年成功发行类REITs,全年归母净利润同比增长2,137％;公司继续积极探寻融资通道多样化,助力高端仓储物流业务发展。

   销售金额持续攀升,拿地速度稳中有进。2021H1公司实现销售额67.2亿元,同比增长258.0％;权益销售金额55.8亿元,同比增长197.0％;销售面积26.1万方,同比增长122.7％。公司累计土储占地面积130万方,同比增长73.8％;其中,华中地区占比46.6％,华东地区占比38.5％,成都占比10.8％,东莞占比4.1％,区域深耕特色依旧突出,全域辐射趋势日渐显著。

   盈利预测与投资建议:预计2021-2023年公司归母净利润分别为6.8/7.5/8.0亿元,增速分别为-47.8％/10.0％/7.4％,综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值,公司总市值为140.1亿元,对应每股5.17元,首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示:定增推进不及预期、销售回款不及预期、物流仓储出租不及预期等。