荣盛发展(002146):销售结算扩张,投资顺势收敛-中报点评

21H1归母净利同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现2021年8月19日公司披露2021年半年报,21H1实现营收342.2亿,同比+30.9％;实现归母净利25.3亿,同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现。鉴于三四线城市销售的不确定性以及行业利润率持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,预计2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元(21-22年前值3.04、3.63元)。参考可比公司2021年预测PE均值4.1倍(Wind一致预期),考虑到三四线城市基本面风险,我们认为公司2021合理PE估值3.3倍,目标价5.94元(前值10.12-11.39元),维持"买入"评级。

   结算提速,毛利率下行和少数股东损益分流导致盈利放缓21H1公司地产结算面积同比+56.3％至331.5万平,结算收入同比+39.5％至315.8亿。盈利增速低于营收增速源于:1、21H1结算毛利率继续下行,同比-5.5pct至25.8％;2、低权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比提升14.7pct至12.8％。21H1表内已售未结较年初+3.4％至865.9亿,对2020全年营收的覆盖率121％,为全年结算稳健增长奠定资源基础。

   地产开发去库存、抓回款,物业引领多元产业发展21H1公司强化库存去化和销售回款,实现签约销售金额599.2亿,同比+24.3％,完成全年销售目标1300亿的46.1％。21H1康旅板块开工、开盘、交房完成率均≥100％;产业园板块坚持以收定支,经营节奏稳健;8月9日,旗下物管平台荣万家业绩预告显示,受益于管理规模扩张、增值服务上升和集团运营效益提升,21H1荣万家归母净利预计同比增速不少于110％。

   土地投资顺势收缩,三条红线延续黄档21H1土地投资聚焦杭州、徐州、芜湖、广州等薄弱地区,拿地支出123.4亿,同比-40.7％,投资强度20.6％,较2020全年-1.6pct。报告期末公司土储建面3741.3万平,较年初-2.5％,我们预计满足公司2-3年的开发需求。

   报告期末公司计算现金短债比116％,净负债率较年初-13.7pct至66.5％,扣除预收账款的资产负债率较年初-3.0pct至70.8％。销售顺畅叠加投资收敛,公司三条红线向绿档继续迈进(扣除预收账款资产负债率超标0.8pct)。

   连续增持提振发展信心,维持"买入"评级基于公司未来发展信心和对管理层的认可,2021年2-8月大股东荣盛控股子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后,8月3日公告拟于未来6个月内继续增持金额不低于1亿元。鉴于三四线城市销售去化的不确定性以及行业利润率的持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,我们预测公司2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元,维持"买入"评级。

   风险提示:行业政策风险;行业下行风险;三四线城市销售不确定性。