陆家嘴(600663):2020年业绩超预期,2021年租金收入料恢复至2019年水平-年度点评

2020年业绩超出我们的预期

   陆家嘴公布2020年业绩:营业收入145亿元,同比-2％;归母净利润40亿元,同比+9％,超出我们的预期(-0.8％)。

   公司盈利超出预期主要因:1)毛利率大幅提升,得益于东和公寓、明城花苑等高毛利项目集中结转,2020年公司税后毛利率同比提升8ppt至55％。2)少数股东损益占比下降,2020年少数股东损益占净利润的比例同比下降6ppt至20％。商业与酒店呈复苏态势,办公楼仍承压。2020下半年公司商业与酒店物业经营情况有所好转,全年租金同比跌幅收窄至30％/46％(上、下半年同比跌幅分别为36％/67％、25％/27％);受市场需求疲弱的影响,2020年公司办公楼租金收入同比下滑4％至31亿元,上/下半年同比跌幅分别为4％/5％。

   发展趋势

   2020年销售同比倍增,2021年料维持平稳。2020年公司实现销售金额67亿元(2019年34亿元),同比接近倍增。2021年公司将着力实现东和公寓存量项目和苏州项目的去化,同时川沙项目二期有望开盘入市,我们预计公司全年销售额与去年基本持平。

   2021年租金收入料恢复至疫情前水平。2020年公司租金收入(现金流入)同比-9.2％至35.8亿元(上/下半年分别同比-9.4％/-9.1％),剔除租金减免(2.4亿元)的影响后同比仅下滑3.2％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。

   盈利预测与估值

   考虑到公司未来结算毛利率可能超出我们此前预期,上调2021年每股盈利预测9％至1.07元,引入2022年每股盈利预测1.15元,对应同比增速7％。当前A股股价对应10.1/9.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.5/5.1倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有16％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,与当前股价持平。

   风险

   新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。