中国国贸(600007):收入盈利受疫情影响双跌,分红比例增至五成-年度点评

2020年业绩符合我们的预期

   公司公布2020年业绩:营业收入31.0亿元,同比下降12％,归母净利润8.3亿元,同比下降15％,每股盈利0.82元,符合预期。租金收入同比下跌,利润率下滑。公司期内写字楼收入(含租金及物管费)同比下降4％至15.1亿元,商城收入同比增长1％至9.6亿元,酒店收入受疫情影响较大,同比下降50％至3.4亿元,总收入同比下降12％。疫情致成本费用率提高,公司期内三项费用率上行0.6ppt至9.1％,毛利率和归母净利润率分别下降1.1ppt和0.9ppt至43.2％和26.6％。

   写字楼出租率边际下降,商城租金及出租率延续上行趋势。公司2020年写字楼平均租金637元/平/月,与2019年持平；出租率降至92.1％(2019年末95.7％,3Q20末92.8％),主要因部分租户提前退租或到期未续。2020年商城平均租金986元/平/月,同比增长0.4％(其中一期和东楼均同比增长4％),出租率较2019年末上行0.9ppt至95.8％(3Q20末95.1％)。

   发展趋势

   预计2021年盈利增速转正,国贸公寓租金及出租率将继续增长。我们预计伴随疫情影响的逐渐消退,2021年写字楼和商城租金收入分别同比增长5％和15％；酒店受疫情影响收入增长仍承压。2020年9月,国贸公寓装修改造完成后重新投入运营,累计完成投资额6.2亿元,期内平均租金419元/平/月,较2018年增长70％；2020年末平均出租率8.4％(2016年和2017年分别为87.5％和78.1％),我们预计公寓出租率将逐年提升至八成以上,平均租金亦有望边际增长,未来对应租金收入规模将达到2亿元。公司计划2021年实现营业收入35.2亿元,利润总额11.7亿元,我们估算全年归母净利润将同比增长6％至8.8亿元。

   2021年分红比例增至五成,关注中长期分红比例提升幅度。公司2020年每股拟分红0.40元,对应分红比例48.8％,较2019年提升9.4个百分点,对应2020年股息收益率3.2％。此前因国贸东楼和公寓改造项目资本开支较高,公司分红比例维持在四成左右,低于布局持有型物业的可比公司(平均分红比例50％以上)。我们预计伴随资本支出的减少,公司未来有望提升分红比例；中长期维度看,建议投资者关注分红比例的提升幅度和持续性。

   盈利预测与估值

   考虑到疫情对2021年酒店租金和公寓出租率增长仍有负面影响,我们下调2021年每股盈利预测8％至0.87元,引入2022年每股盈利预测0.96元。公司当前股价交易于14.3/13.0倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至13.46元(主要因疫情影响2021年收入和盈利增长),新目标价对应15.5/14.0倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。

   风险

   主要持有型物业租金及出租率不及预期；新冠疫情影响超出预期。