陆家嘴(600663):业绩符合预期,预计全年租金收入保持平稳-三季点评

1-3Q20业绩符合我们的预期公司公布1-3Q20业绩:营业收入87亿元,同比下降17％;归母净利润23亿元,同比下降8％,符合我们的预期。

   毛利率结构性上行,投资收益大幅下滑。得益于明城花苑项目历史成本较低,公司前三季度税后毛利率同比提升14ppt至61％,推动税后毛利润同比+7％。受合联营公司利润下降影响,公司前三季度投资收益降至262万元(去年同期4亿元),叠加实际有效税率和少数股东损益占净利润的比重由去年同期的22.7％/24.7％上行至26.0％/28.0％,最终归母净利润录得8％的同比负增长。

   酒店出租率持续回暖,办公楼租金、出租率保持平稳。1)公司酒店三季度末出租率回升至77％(一/二季度末分别为10％/41％);

   平均租金448元/间/夜(较二季度基本持平),但同比仍下滑21％。

   2)期末公司上海甲级写字楼/天津甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别为87％/67％/79％,期间平均租金分别为8.83/3.45/6.31元/平方米/天,较二季度和去年同期基本保持平稳。3)三季度公司上海商铺平均租金较二季度(10.53元/平方米/天)环比下降4％,同比下降11％,出租率环比提高2ppt。

   发展趋势前三季度销售已超去年,全年料达70亿元。前三季度公司实现销售金额43亿元(2019年34亿元),销售面积7万平方米,对应销售均价61142元/平方米。考虑到公司四季度主要销售项目为东和公寓(去化率28％,后续仍有新盘推出),我们估计公司四季度销售额与去年同期持平,对应全年销售额近70亿元(同比倍增)。

   全年租金收入料保持平稳。前三季度公司租金收入(现金流入)同比-11％至27亿元(一/二/三季度分别为8.8/8.8/9.5亿元)。往前看,考虑到陆家嘴滨江中心出租率逐步提高,叠加前滩中心招商、运营工作有序推进,我们预计公司四季度租金收入延续三季度环比增长态势,全年累计实现租金收入37亿元(去年39亿元)。

   盈利预测与估值维持2020/2021年每股盈利预测不变。当前A股股价对应12.4/11.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.9/5.4倍2020/2021年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应14.0/12.9倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有12％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.5/6.0倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有11％的上行空间。

   风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。