华夏幸福(600340):销售持续去环京,商业版图布局基本完成-中报点评

总收入受结转影响,土地和基建收入增速发力。收入方面,公司主营业务实现营业收入371.43亿元,同比下降3.5％;实现归属于上市公司股东的净利润60.62亿元,同比下降28.52％,基本每股收益2.01元,同比减少27.7％。

   分项业务来看,公司房地产开发收入159.59亿元,占比43％,同比下降30％;

   产业发展服务收入132.09亿元,占比36％,同比增长11％;土地整理34.27亿元,占比9％,同比增长173％;基础设施建设28.53亿元,占比8％,同比增长282％。受疫情影响,公司在环京等主要区域的房地产项目交付结算滞后,导致房地产业务收入同比下降。利润率方面,公司2020H1毛利率为47％,同比下降1.8个百分点,分项业务来看,营业收入主要构成分项中房地产开发业务毛利率35％,同比降低1.12个百分点,产业发展服务毛利率85％,同比增加1.54个百分点。公司2020H1净利率为16.2％,ROE为13.08％,同比下降8.26个百分点。

   回归经营业务逻辑,持续提升公司财务管理能。2020H1公司狠抓落实经营回款,回款率同比提升11个百分点。公司持续加大资源储备投资,尤其是商业地产及相关业务的土地投资,从2019H1的107亿元增加到2020H1的134亿元。在此情况下,2020H1公司经营活动产生的现金流量金额为-185亿元,较2019H1减少20亿元。此外,公司控制负债率,优化杠杆,资产负债率较2019年下降0.76个百分点。

   销售去环京化,商业地产完成目标城市布局。2020H1公司受疫情影响整体销售额同比下滑,但结构逐渐去环京化,2020H1非环京销售额占比从2019H1的58.21％提升到64.98％,异地拓展成果显著。产业新城业务克服困难,H1各区域新增176家入园企业,新增签约投资额624.6亿元,产业服务收入132亿元,同比增长11.24％,环北京以外区域新增产业服务收入102亿元,同比增长17％。商业地产领域方面,公司新获取4个商办综合体项目,中标1个项目代建服务,锁定1个城市更新项目的前期服务商,覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等重点城市,基本完成在目标城市的布局。

   截止2020H1公司存量土地储备面积1274万平,较年初增加216万平。

   投资建议:"优于大市"。我们预计公司2020年EPS为4.65元每股(公司7-8月转增和回购影响总股本),给予公司2020年5-6倍PE估值,对应市值约为909-1091亿元,对应合理价值区间为23.23-27.88元,对应2020年的PEG为0.23-0.27。

   风险提示:受前两年环京限购影响,近年房地产项目结转毛利率可能下滑。