南都物业(603506):规模成长,科技赋能,第三方均好物管龙头持续发力-公司首次覆盖报告

A股稀缺物管标的,横向项目外拓、纵向业态延伸,均好性企业成长性佳。

   南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司,成立二十余载,服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外,公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显,外拓方式丰富。预计公司2020-2022年归母净利润1.45、1.85、2.28亿元,对应EPS为1.08、1.38、1.70元,当前股价对应PE为25、20、16倍。首次覆盖给予"买入"评级。?行业格局:拓展空间较大,集中度持续攀升。1)2019年,我国城镇化率达60.6％,相较发达国家70-90％水平,我国城镇化进程还有超过10年的光景。随着城镇化率的持续提升,每年可自由流入物管市场的新房规模可达7-8亿平米,存量市场仍有18亿平米体量尤待整合,市场拓展空间较大。2)物管行业在产业链中具备较强的话语权,对上下游的占款规模较为可观。同时现金流较为充沛,靠内生性发展就能获得较为可观的增长。3)物管行业集中度上升是必然逻辑,优质的物业公司在招投标时具备更大的中标优势及决策自主权,另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。

   规模增长可期、科技赋能,均好性企业成长性佳。

   截至2020年一季度,公司总签约项目499个,签约面积6075万平方米,2017-2019年签约面积复合增速达25％。公司通过收并购、合资公司等方式持续发力,在住宅、非住宅物业方面平衡拓展。物管服务毛利率稳中有升,2019年同比提升0.5个百分点至19.73％。此外公司持续优化悦嘉家APP、"物业+互联网"数据中心密切跟踪在管项目状态,智能化管理有效压缩人工成本,科技提效、大数据赋能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。目前增值服务收入体量较低,占比仅8％,但增速高、利润厚的特征有效助力公司后续业绩更为坚挺。

   风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。