南都物业(603506):广阔天地,大有可为

领先的第三方物业管理企业,布局全国市场。公司较早开展市场化运营,2006年成为独立的第三方物业企业,截至2020年第一季度,公司累计总签约项目499个,累计总签约面积6,074.11万平方米。2020年,公司被评为物业服务百强第15名。公司实控人韩芳深耕物业行业20年,设立扁平高效的组织架构,成立子公司形成多元化格局。公司逐步布局浙江省外市场,收入占比由2016年14.5％提升至2019年38.1％。公司营业收入2016-2019CAGR为29.13％,归母净利润2016-2019CAGR为21.86％。

   万亿市场空间,追求美好生活刚起步。我国城镇化率60.60％,距离发达国家80％的平均水平还有很大差距,城镇化将带来房屋竣工面积的不断增加,为物业行业发展开拓广阔空间。硬件条件已具备,美好生活还需"软件"加持,即专业的物业管理服务。根据中国指数研究院数据,预计到2020年,全国物业管理面积达到235亿平方米,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。物管行业的雪道又厚又长,具有非常好的发展前景。

   住宅非住宅平衡发展,具有独特的竞争优势。公司住宅非住宅收入各占一半,具有很强的品牌号召力。1)公司以"南都物业"、"南都管家"品牌服务不同类型客户,在住宅、写字楼、商业、产业园区、机构类物业、文旅类物业等均有代表性项目,大力开拓毛利率较高的非住宅项目,与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等著名企业合作,有利于竞标新的物业项目。2)公司不断外延并购,先后收购了采林物业、金枫物业,快速做大市场规模；和国企强强合作,向外输出优秀的管理能力,与之江城投成立南郡商业,推进旧城改造等城市空间管理服务,与建信住房成立建信大悦,专注公租房物业服务,与政府背景公司合作有利于公司项目迅速外拓。

   多元化增值服务提升盈利能力,智慧服务平台构建生态圈。公司积极开拓毛利率较高的增值服务,2019年公司增值服务营收9,340万元,占主营业务收入比例提升至7.6％,同比增长36.12％。公司逐步将传统物业服务中心升级为邻里中心,继续优化智慧服务平台,为业主提供更加便捷、多元的综合性服务。

   投资建议:我们预测公司2020-2022年归母净利润为1.36/1.68/1.98亿元,EPS为1.02/1.25/1.47元。公司具有品牌力,大力拓展非住宅物业项目、增值服务项目,外延并购扩大规模,与可比公司相比,公司估值偏低,具有较高成长性,给予公司2020年目标价35.70元,对应35倍估值,调高至"买入"评级。

   风险提示:劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。