城投控股(600649):项目全面入市业绩将反转、旧改基建创投三领域发力

事件:公司公布2019年度业绩,营收36.44亿元,同比下降47.21％,归母净利润6.06亿元,同比下降41.08％,归母扣非净利润4.62亿元,同比下降29.80％。业绩下滑主要原因地产结算及投资收益下滑。

   负债率低净利率高、地产销售及投资收益下滑拖累业绩:1)项目延后销售结算拖累业绩:公司2019年实现销售金额28亿、面积16万方,因项目都接近竣工,结算来源主要是湾谷科技园、新江湾首府、露香园高区;由于重点的项目销售延后导致结算收入下滑;2)负债率低、净负债率仅22％、为后续扩张预留空间:公司扣预负债率43.9％,净负债率21.9％,公司低负债率为后续扩张奠定基础,公司2019年新增土储164亩,为历年新高;3)净利率高达17％、明显高于同业:公司2019年结算净利率近17％,期间费用占比4.44％,公司净利率水平明显高过同业,4)金融资产出售规模减少致投资收益下滑:公司投资收益3.37亿比去年6.27亿减少2.9亿元,主要是金融资产出售规模减少,今年投资收益主要来自子公司分红1.73亿、金融资产公允价值变动0.72亿、处置金融资产收益0.47亿(光大银行及国投资本、2018年为4.5亿)、对外贷款收益0.46亿。

   2020年重点项目全面入市、业绩将迎反转推动公司价值重估:1)重点项目在2020年集中上市:不考虑保障房和租赁房,我们预计露香园低区(未售11万方、货值220亿)、湾谷科技园南区(未售11万方、35亿)、朱家角项目(未售15万方、货值51亿)、尚浦领世(未售78万方、货值353亿、权益36％),公司几个高毛利商品房项目均在今年入市销售;2)每股重估价值15.5元:公司地产项目重估增值121亿(露香园66亿、朱家角10亿、尚浦领世19亿等)、公司投资性房地产重估增值44亿、股权投资重估增值34亿(西部证券及诚鼎),合计增值199.6亿,每股重估价值15.5元,股价仅5.4元。

   公司在旧改、基建、创投领域将持续发力促发展:公司目前业务主要在地产开发(商品房、旧改、保障房等)、地产运营(租赁房)和投资(直接股权和创投)三大领域,公司在年报中提出重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域,更好地发挥自身优势和专业能力,2020年将在三方向发力:1)基建:积极布局长三角一体化的基建项目;2)租赁/旧改:公司是上海市租赁住房建设主题集团之一,公司2019年新增;3)"科技新基建"投资项目/创投:公司将依托主业加强产业布局和业务探索"科技新基建"的投资机会。公司的战略定位是以创新型房地产业务为核心,以升级型城市基础设施业务为组合,成为长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。

   投资建议:公司作为上海市城市建设的主力军,在旧改、基建、创投等领域持续发力,随着2020年高毛利项目全面入市,公司业绩有望迎来反转,同时上海市推动二次混改,公司是一次混改标的,未来有望持续受益,由于公司项目销售进度调整,我们调整公司盈利预测,预计2020-2022年公司净利润分别为11.42亿、16.33亿、22.39亿(原2020-2021年分别为22.59、31.58亿元),对应EPS为0.45、0.65、0.89元/股,对应PE为12.0X、8.4X、6.1X,公司重估每股约15.5元,参考可比公司按30％折价给予公司目标价10.85元,维持"买入"评级。

   风险提示:地产业务结算不及预期、投资收益不及预期